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限建半世紀 社子島開發案全透視

大台北地區為了防洪,讓社子島限建將近半個世紀。在這個命運多舛的沙洲,幾乎沒有建設資源,到處都是老舊不堪的建築物。但柯文哲宣布,年底前開發案將會定案,彷彿為社子島又捎來一絲希望的曙光……


說到社子島,很多人對它很陌生,印象中就是一個發展落後的地方,有些人以為它真的是一個「島」,有些台北人甚至沒到過社子島。但社子島並不是真的島,而是基隆河與淡水河交匯處的沙洲。五十幾年前葛樂禮颱風襲台,造成大台北大淹水,於是政府宣布自民國五十九年起,社子島劃為防洪區,實施禁限建。

社子島範圍大約是延平北路七到九段帶,是凱達格蘭族麻少翁社的原居地,才被簡稱為「社子」,加上早年漢人先民沿河岸開發,很早就在社子一帶落腳,清朝時社子島已形成「社子莊」聚落。唯為了防洪,社子島開發權益被剝奪,與台北市其他地區發展腳步越差越大,犧牲至今並沒有得到合理的回報。


為公共利益 犧牲社子島

台北市都發局都市規劃科長葉家源表示,台北市確實虧欠社子島居民,以往大台北把防洪壓力壓在社子島身上,犧牲社子島來拯救大台北淹水危機。其實台北人都應該體認到,台北不淹水是剝奪社子島居民的利益,來成就公共的利益。

他認為,在員山子分洪道完工後,防洪壓力雖已抒緩,但社子島開發計畫卻不斷延宕,限建至今已經四十五年,社子島居民不該被如此對待。

確實,社子島開發案從陳水扁提出「第三副都心」開始,歷經馬英九「社子島輕軌路線規劃案」,到郝龍斌「台北曼哈頓」計畫,全部都成為空頭支票。其中,「台北曼哈頓」計畫是最接近實行的一次,只是該計畫只通過防洪計畫,並未通過環評就鎩羽。

長年在士林、北投一帶經營的喬大地產副總郭國哲直言,社子島開發案難貫徹最大的主因就是「政治風險」,如果首長未能連任,開發案就胎死腹中,如此情況不斷重演,政府真的對不起社子島的居民。


台北曼哈頓 為何不可行
為什麼郝市府提出的舊方案「台北曼哈頓」計畫無疾而終?北市都發局葉家源科長解釋,「台北曼哈頓」計畫終止的主因有三點,第一是填土預算過高,光是土方所需的費用竟暴增到三百億,土方需求量高達一六二五萬方公頃,足以把整個大安森林公園填到六十公尺高。

第二,因為土方需求量過於龐大,要通過環評的機率不高,環評不過就必須不斷修改,曠日費時。第三,即使環評花了一、二年就通過,但填土工程頗為耗時,開發案至少要花十一年以上才有機會完成,當地居民大多無法接受,因此全案才會改弦易轍。

事實上,除了葉科長的官方說法外,社子島當地流傳著另一種說法。當地民眾向住展雜誌表示,他們大多不贊成「台北曼哈頓」計畫,因為這計畫將徹底根除社子島既有聚落紋理,且大部份居民會被逼著遷出。

更重要的是,「台北曼哈頓」計畫利益牽扯太深,龐大利益引來有力人士垂涎。地方上盛傳著一句話:「屯土(填土的台語)呷十代」,意思是指光是包土方的利潤,就足夠讓一家子吃十代都不完。


開發三方案 取最大共識

是故,為了加快開發進程,降低整體預算,新市府團隊希望讓「居民自決」,達成社子島開發的最大共識,台北市府共提出三個方案,分別是「運河社子島」、「生態社子島」,以及「咱ㄟ(台語)社子島」,並預計在年底讓居民i-Voting。

到了年底,無論社子島居民選擇哪一個方案,外界最關心的是,「社子島開發計畫真的會做嗎?」畢竟社子島開發案「狼來了」喊太多次,居民被騙太久了。


年底前定案 六年就完成?

對此葉家源強調,市長柯文哲「年底前定案、六年開發完成」一定會達陣,但前提是防洪計畫與環評能在一、二年完成。

至於「開發完成」的定義,可能與外界預期有點落差。所謂六年開發完成,是指第一期區段徵收的部份。不管哪一個方案,都必須分二期徵收重劃,而第一期範圍是指拆遷戶安置住宅區;因市長承諾「先安置後拆遷」,所以安置的工作會先完成,而安置住宅將蓋在第一期徵收區內。

市府對社子島開發計畫信心滿滿,那麼業界與當地居民又怎麼看呢?喬大地產副總郭國哲預測,「這回一定會做!」


投資社子島 詢問度暴表

郭國哲直言,「台北市都更進入死胡同,城市新生命來源只能靠重劃區,而在士林北投科技園區完成後,未來除了社子島外,已沒有另一塊大型重劃區。如果社子島不做,局處人員豈不是要解散回家了?」

據郭國哲觀察,社子島是台北市最後一塊大型重劃區,而「只要在台北市買土地,百分之九十九都是賺錢的。」所以社子島有沒有投資潛力?當然是有的!

只是社子島目前仍是限建區,購買土地無法取得貸款,必需以現金全額支付,因此土地投資不是一般人玩得起的。即便如此,在柯市長宣布開發案在年底前定案後,洽購土地詢問度暴增逾一倍以上,包括建商、金融壽險業都有興趣。

但因受到房市景氣下滑衝擊,社子島土地平均成交價格卻已從去年高點滑落,唯這屬於正常現象,若開發案真的啟動,價格就容易回升。


開發絆腳石 到底是什麼?

在社子島三個開發方案中,郭國哲認為「運河社子島」規劃最具國際級都市視野,也最具發展潛力。然而,現階段討論哪一個方案似乎不是第一要務,最重要的是棘手的「安置」問題;若安置問題不解決,那開發案就不會有開花結果的一天。

對此葉家源也承認,安置確實是最大的問題。葉家源透露,市府傾向把安置住宅蓋在社子島第一期徵收區內,或到捷運芝山站附近作區外安置。

另,有關拆遷補償的部份,市府擬出以下三個方向,希望獲得居民認同;唯有居民認同,拆遷重劃才能順利進行。


安置三方向 條件超優惠
第一,有屋有地者若土地被徵收,可入住安置住宅,地上建物可領到補償金,土地則可自由選擇要不要參與重劃;不參與重劃就領錢走人,要參與重劃則能分回約百分之四十建地。

第二,有屋無地者的地上建物也能領到補償金,而市府顧慮到屋主會流離失所,因此特別開放這類屋主可以優惠價選購安置住宅,讓想留在社子島的居民都能如願。

第三,即「公辦協力造屋」。這個方案是讓每戶拆遷戶繳納同等的價金,市府再計算拆遷戶繳的錢總共有多少,依這個數目來發包蓋房子;房子蓋好後,參與的拆遷戶都能分回一戶房屋。或者,市府先發包蓋好房子後,再以成本價出售給拆遷戶。

雖然這三個方案相當有誠意,尤其有屋無地者還可選購安置住宅,堪稱前所未有的優惠條款。不過,社子島居民仍有疑慮。


里長有話說 市府要加油

社子島福安里里長謝文加指出,大部份居民都支持社子島開發計畫,也對柯市長執政魄力有信心,但大家仍然會存疑,因為市長如果不能連任,那換新市長上來又會全盤推翻,這是大家最擔心的事。

更何況,社子島因為歷史發展,造成不動產產權複雜,而安置計畫還欠缺細節,例如有屋無地卻共同持有、違建、一屋多戶等狀況要如何處理?他呼籲,市府與議會應該儘快通過專案條例,大家把安置計畫白紙黑字寫清楚後再談開發。

社子島富洲里里長李賜福也贊同謝文加的說法,李賜福強調,地方上都反對低密度開發,希望增加容積率,畢竟社子島人被虧待近五十年了,別處大家都高容積開發,若社子島走低密度開發是不會被居民支持的。

李賜福還說,社子島有很多是原住民,或者住了四、五十年,大家並不富裕,安置住宅若要用成本價賣給拆遷戶,就要詳細說清楚造價多少錢,不要只說成本價這種籠統的文字,里民不會接受。

里長的發言,正代表大多數里民心聲。對居民而言,社子島是他們的家,他們最關注安置計畫,市府有必要詳細解釋。但對投資人而言,社子島像一顆待琢磨的原鑽,現在搶進買土地能不能得到高額回報?目前似乎充滿著無窮希望!


社子島開發三方案易懂懶人包:

方案1運河社子島

「運河社子島」規劃理念是以國際級城市為目標,建構一個先進新穎、且極具現代化設計的居住聚落。

「運河社子島」設計四條主要的運河系統,包括保留舊水道與挖掘新水道,而把水道建置在社子島最底層,中層則鋪設平面道路,最上層就是人行步道空間。

也就是說,每一個街道、巷弄道路底下就是水道,這個設計類似新加坡、東京等城市的地下水道防洪措施,但「運河社子島」方案更酷,因為該方案地下運河水道不只有防洪功能,還具交通機能,可提供小型遊艇交通接駁。

由於「運河社子島」道路和水道系統如此特殊,所以建築物設計也與眾不同。若採行這個方案,未來社子島建築物會類似「高腳屋」,把一樓墊高,一樓下方空間則作為私人住宅碼頭。

社子島經全區重劃後,使用分區劃設雖以住宅區為主,但商業區規模卻是三方案中最大的一個,商業機能最佳。另在西側會有一座廣大的生態公園,保留社子島既有的生態環境,提昇整體居住品質。

本規劃案頗具國際級都會區的架勢,是所有方案裡土地增值效益最高的一項。然而,本案所建構的生活模式與現行居民習慣、經濟基礎差距過大,現居民恐怕沒幾人買得起遊艇,在推行上極為困難。

方案2生態社子島

「生態社子島」的規劃核心理念,是以「繼承社子島聚落發展紋理」,雖然這方案也需徵收重劃,但舊有的主要幹道和水路渠道都原封不動。至於大型公教等設施,大多數會在原址重建,唯大小範圍會略有差異。

此方案使用分區劃設也是以住宅區為主,商業區範圍不像「運河社子島」那麼大,且為了「還地於河」,放棄人造陸圩田,恢復河水原本水道,營造成環保生態的居住環境,長遠目標是打造成「田園城市」,降低這裡的開發強度。

雖然開發強度下降,但若與「運河社子島」相比,明顯可看出社子島西側與南側的綠地面積大幅縮小,整體質感遜色不少,而土地增值效益屬於中等。但因重劃後的道路、水道與公教設施位置都與現在差不多,居民生活型態改變就不會太過劇烈。

方案3咱的社子島
從字義上來看,「咱ㄟ社子島」最為親切,其實當地居民來講,這個方案也是最為親切的。

「咱ㄟ社子島」與前兩個方案不同,不作全區徵收重劃,而是採取「分期開發、適度改建」的概念。原有的住宅聚落區,能保留就盡量保留,不作任何更動,讓民眾維持舊有的建築和生活型態。

本方案需要重劃徵收的範圍,僅有「核心生活區」、「產業區」與「休閒消費區」,其餘區段均不徵收、亦不重劃,把衝擊面與開發範圍縮到最小。唯缺點是,沒徵收重劃區舊房屋,必須進一步協商改建與重建規範。

這種開發模式最能保留社子島原貌,但缺點是徵收重劃區與不徵收區未來街貌落差極大,且不徵收區建築老舊、發展落後的問題仍舊存在,會陷入「一個社子島,兩個世界」的窘境,區域開發會變得零零落落,新、舊建物交陳,環境質感難以全面提升。


本文摘自8月5日出刊之《住展雜誌》403期專題報導,同期內容除本文外,並有「錢進重劃區的秘訣」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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