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頂樓加蓋的違建正在崩解中

從高處看台北市街頭,頂樓加蓋的違建隨處可見,讓民眾的居住安全持續亮起紅燈,最近司法機關已不再容忍頂樓加蓋違建,最高法院有件案例,聞名國際的永康冰館張姓創辦人在永康街住家頂樓加蓋,被最高法院判決張女須拆除違建確定。這件案例顯示,頂樓加蓋違建只要樓下其他住戶提告,違建勢必拆除。


法院判決類似的案件很多,綜觀司法的見解有下列幾點,第一,違建不管蓋的時間有多久,只要其他住戶不同意,都要拆。台北市雖然曾頒布緩拆令,在民國八十三年前的違建緩拆,但這只是行政機關的措施,並不影響違建的本質,若有人提告,民國八十三年前的違建,法院仍然會判決要拆。

違建不管多久都要拆

第二,很多的頂樓住戶辯稱,增建早在他買下房屋前就已存在,這麼多年來樓下的住戶們都未提出抗議,可見樓下其他住戶都同意讓頂樓住戶單獨使用管理頂樓;但法院認為,樓下住戶默不提抗議,並不代表同意。不能因其他住戶單純的沈默,就認定他們默示同意頂樓住戶可單獨使用頂樓平台,置自身逃生安全於不顧。

第三,即使全體住戶都用書面表示同意頂樓住戶加蓋,但若違建影響到頂樓的法定功用,仍然要拆。頂樓的法定功用是什麼呢?依法律規定,公寓大樓的頂樓平台為全體住戶所共有,作為避難平台,供全體住戶災難時避難之用,頂樓的住戶不得任意占有頂樓使用,以免影響整棟公寓大廈住戶之安全。

法院指出,樓下的住戶們縱使約定頂樓平台由頂樓住戶專用,但頂樓住戶的使用仍應依頂樓平台設置目的及通常使用方法為之,且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。

不能影響避難功用

頂樓平台之構造設計用途,一般作為火災之避難場,如頂樓住戶於屋頂平台加蓋建物,不僅限縮住戶等候救援空間,亦造成通行阻礙,影響逃生之通暢,且增加該大樓負重,超越原本結構所能承受之重量,在地震頻繁的台灣,已使該大樓產生崩塌毀損之風險,對全體住戶生命財產造成危害,影響全建築物之景觀及住戶之安全,已達變更屋頂之用途或性質,自非合法。因此,住戶間縱有分管約定,仍非法律所許。

早年公寓大廈的頂樓住戶未經樓下其他住戶同意,擅自占用屋頂平台搭蓋違建之情況甚為普遍,業界形容「十間公寓就有八間頂樓加蓋」,但現在,頂樓加蓋的違建正在崩解中,如果你想買頂加的房子,事先要多考慮清楚。

本文摘自2016年3月5日出刊之《住展雜誌》409期Know-How單元,同期內容除本文外,並有「小英推新政 住宅市場的展望」、「松機遷移救了桃園航空城」、「台灣永續發展 挑戰才要展開」、「十大建商誰來爭鋒」、「十大代銷霸主出爐」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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