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預售屋逾期完工的爭議

消費者購買預售屋時,常會碰到預售屋不能如期完工的情形,如果是建商不依照契約約定的期限開工、完工,消費者可依約向建商請求遲延利息及違約金。倘若逾期完工的原因不可歸責於建商,那麼建商可不負遲延竣工的賠償責任。
戎億建設公司在新北市推出「碧潭有約─碧潭樓」預售屋,陳姓消費者十多人簽約購屋,依契約,建商應於開工日後三年三個月(日曆天)內完成領取使用執照。建商於民國九十四年一月二十七日開工,應於九十七年四月二十七日完成領取使用執照,但建商竟遲至九十八年八月三日始領取使用執照,逾期完工計四六三天。

應負遲延完工責任
陳姓購屋者依買賣契約約定,建商逾期完工,每逾期一日,建商應按購屋者已繳付之房款萬分之五計算違約金予購屋者,向建商請求逾期違約金。
建商則認為,建案於民國九十四年八月四日才舉行開工典禮,之後始向購屋者收取開工款,先後共三十三期款項均以九十四年八月為開工月計算,故應以九十四年八月四日認定為雙方約定的「開工日」,而非九十四年一月二十七日。

契約另有免責條款
建商表示,房屋興建工程因舊有結構預留柱鋼筋與續接器強度不符規範、公共排水溝侵入地界以及遷移興建基地內捷運站體發電機油槽等事由必須解決,才未能如期完工,這些因素都不可歸責於建商,依契約的免責條款,建商不必負責。
台灣高等法院審理後認為,建築法規定,起造人自領得建造執照之日起,應於六個月內開工,並應於開工前,將開工日期,連同承造人施工計畫書,申請主管建築機關備查。本建案於九十四年一月二十七日申報開工,則雙方契約所約定之「開工日」,自應以九十四年一月二十七日申報日為開工日。

不可歸責建商免責
法院指出,建商逾期完工計四六三天,本應負遲延責任,但因契約中另有免責條款,約定因不可歸責建商的事由,建商可以不用負遲延責任。
該預售房屋的建築工程係因公共排水溝侵入地界及基地內有捷運站體發電機油槽須遷移等事由,才逾期完工,共計遲延天數二一一天,這些事由經臺灣省土木技師公會鑑定,不可歸責建商,建商不負遲延責任。
高院判決,建案遲延完工四六三天,扣除其中二一一天建商不負遲延責任,其他的二五二天,建商應分別賠償違約金數十萬元不等給購屋者。

本文摘自11月5日出刊之《住展雜誌》395期Know-how,同期內容除本文外,並有「5路需求激爆選後房市」、「非重區不買的7大理由」、「商用不動產正夯」、「房仲業與桃園代銷的奮起」、「激辯!無殼蝸牛談居住政策」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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