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鹹魚翻身啦 雙北市停車位漲聲響起

在以往,投資不動產的觀念,大多是「買房子優於買停車位」,鮮少有人願意多買停車位來作投資。不過,這個觀念已經過時囉!因為台北市在多項政策影響之下,停車位倏然竄升為當紅炸子雞,前景一片大好……


國人不愛買停車位的觀念其來有自,第一個原因是早年都會區多老公寓或透天,民眾多半就近在住家附近找空位停車,於是產生違停、霸佔免費停車格等亂象。尤其是大台北的民眾,不願花錢買車位而寧願違停,即使一個月不幸被拖吊一、兩次,還是比租車位、買車位划算。


第二個原因,則是房子的增值幅度往往比停車位高,有些長輩更認為「停車位價格就像停掉的心電圖」一樣,動都不動,還不如把錢拿去買房子賺得比較多。確實,在房市大多頭時,房價漲幅確實比停車位高。


然而,這個現象隨著房市轉淡,再加上台北市實施與研擬中的停車位政策,為停車位前景打了一劑強心針,未來大台北停車位很有可能鹹魚大翻身,扭轉過去爹不疼、娘不愛,沒人愛買的窘境,成為未來不動產的新嬌點!


政策大變革 停車費飆漲

大台北停車位將由黑翻紅的關鍵,就在於台北市政府一連串的新政策,包括嚴格取締車輛違停、公有停車調漲月票價格、市內公有停車位在今年底前全面收費、未來兩年規劃增設的路外停車位數量掛零,以及推行「買屋自備停車位」等政策。


為什麼台北市政策變化如此之大?負責相關政策的北市交通局停車管理處處長謝銘鴻解釋,車位需求可劃分為兩大類,分別是「車庫型需求」與「臨時公共停車需求」。


「車庫型需求」指的是供私人車輛停放的私人車位,停放的時間較長,這類屬於私人需求,應由市民自行想辦法解決。「臨時公共停車需求」則是指公有停車位,專供臨時停靠車輛使用。


謝銘鴻認為,市民在買車時,應該把車位納入成本考量,不應該仰賴市府提供長久性車位來讓私人停放;試想,「如果市府花納稅人的錢,蓋停車場讓周邊居民當成私人車庫使用,這樣對嗎?」


市府之所以調漲公有停車場月票價格,原因就在於「公有停車場私人化」太過嚴重,周邊居民享受便宜的月票價格,然後把車輛長久停放在停車場內,反而讓臨時需要停車的民眾沒有車位可停,這顯然已失去公有停車場設立的初衷。


據停管處統計,現在管理的九十一座停車場,買月票的占總量的八成多,公有停車場似乎已經變私人停車場,僅有少部份人享受到好處。


謝銘鴻透露,有少數民眾自己有停車位,卻到公有停車場買便宜的月票,另把自己的停車位高價出租,用這種方式來賺價差,抹煞了市府的美意。所以,市府決定調漲公有停車位月票價格,希望藉此提高車位使用周轉率。


價格漲定了 車位請自備

因此,市府對停車位政策定出三條施政主軸:既有停車位充份使用、在適度使用的情況下適度增加資源、且逐步進行車輛減量計畫。


謝銘鴻強調,市民必須體認到,未來全面收費、並調漲費用是必然的,不能再有「零成本停車」的想法。而市府正借鏡先進國家的經驗,終極目標是把車位「路外化」,也就是讓停車位離開道路,並「以價(停車費)制量」來抑制汽車數量。


但劉銘源補充說,短時間內「買車自備停車位」政策並不會上路,目前屬於概念推廣階段而已,市府也曉得這道政策要全面貫徹決非易事,所以不會倉促實施。


新北市代銷公會理事長林談表示,十分支持台北市府停車位決策。他說,日本就是嚴格執行買車自備停車位政策,而且停車位也大多已路外化,所以在大馬路或街道上,很少有汽車停在路邊,市容相當整齊乾淨,不像台灣大街小巷停了滿滿的車,城市質感就差很多。


確實,倘若台北市停車位新政成功,市容將獲得偌大的改善。但問題來了,根據台北市交通局統計,截至去年底為止,台北市內登記的汽車數量,比市內所有停車位多出約十三萬輛多,這還不包含外縣市進入北市車輛數,可見車位短缺問題相當嚴重。


台北市每天都有十幾萬輛車沒有車位可停,但現在市府又嚴格取締車輛違停,逼得汽車族非得承租、或購買停車位。


市府帶頭漲 租購需求增

然而,台北市停車位原本就供不應求,在市府漲價與取締違停推波助瀾之下,帶動民間停車位與停車費刮起漲風,停車位更加炙手可熱。


據台北市市議員高嘉瑜表示,市府公有停車場月票漲幅最高達七成,促使民間停車場費用跟著調漲,開車族只能乖乖掏錢。


對此謝銘鴻承認,民間停車場確實有跟進調漲的情形,但這是沒辦法的事;民眾應省思是否有用車的必要,若有必要應考慮自購停車位,或者思考「汽車共有」、「共乘」等方式,來降低持有負擔。


不可否認的,在北市府調漲停車費與嚴加取締違停後,已經有越來越多民眾洽詢考慮購買、或租用停車位,讓停車位頓時成為當紅炸子雞,更讓提早布局的投資者笑開懷,因為車位超好租,而且租金、投資報酬率持續看俏!


投資四優勢 搶賺增值波

那麼,投資台北市停車位有何優勢?第一,供給量越來越少,車位日益珍貴。從表一的統計數據來看,因受到停車位容積獎勵落日衝擊,北市新成屋、預售屋每年所新增設的車位數量正快速萎縮,去年新增車位數已跌破萬個。


今年到五月中截止,新增車位數量更不到兩千個,減幅十分明顯,代表車位供給短缺將加劇。林談指出,地下室開挖的成本很高,過去是因為有停獎容積獎勵,業者才願意多挖一、兩層,增設獎勵車位;但在停獎落日後,只要法定車位量足夠,業者就不會多挖地下室增設車位,所以車位數量會逐漸減少。


第二,投資門檻低,且管理容易。停車位總價遠比房子來得低,只要二、三百萬就能買得到,而且不太需要管理,更沒有房屋出租時,不幸遇到房客輕生變「凶宅」的疑慮,資金回收相對簡單容易。


免修免操煩 投報率更高 

第三,實際投資報酬率高,低維修與持有成本。眾所周知的,台北市現在房屋出租投報率不高,能有百分之二以上已算不錯,但您不知道的是,其實出租車位比出租房子更好賺!


林談分析,台北市房屋出租投報率原已不高,若是再扣除房東必須負擔的修繕費用、地價稅,以及大幅調高的房屋稅,實際投報率很難達到百分之二。但車位幾乎不用維修,放著也不會壞,修繕成本幾乎是零,而且稅也不重,租金都是實拿的,投報率相當不錯。


我們以信義區吳興街一五六巷平面停車場為例,其月票為七千二百元,一年需花費八萬六千四百元;而先前周邊新建案車位價格約二百八十萬,若購買車位後以公有停車場費率出租,投報率可逾百分之三,只需三二點四年就能回本,但房屋卻要出租約六十年才會回本。


車位有賺頭 竟比買房好?

第四,需求量大增,未來漲幅更具想像空間。現在北市開車族紅單被開到怕,租用或購買車位需求快速攀高,嗅覺敏銳的投資人早已搶先卡位,因為未來車位行情「紅不讓」。


根據住展雜誌統計,台北市去年第四季與今年第一季房價盤整修正,但平面車位卻未被房價拖累,反而逆勢衝上新高,來到二八五點六萬/個。


從表一中可看出,北市平面車位均價在一○一年漲到二八○萬/個後,一直到一○三年都仍在高檔盤整階段,無法再創新高。然而,今年在北市停車位新政激勵下,即便房價出現下修,平面車位卻出現大漲,可見得政策因素已開始在市場上發酵,未來平面車位價格更容易水漲船高。


林談更說,車位由黑翻紅的情況不只發生在台北市,就連新北市也一樣。由於近年來高房價環境產生推擠效應,許多市中心民眾轉到郊區或市區外圍購屋,平常都靠開車上下班,所以新北市外圍對於停車位需求逐漸升高,很多社區車位是一位難求,購屋者甚至要加價才買得到車位。


必勝有祕訣 五要二不要

雖然投資停車位有上述四大優勢,但林談提醒,民眾在投資車位時,應注意「五要二不要」。


所謂的「五要」,是停車位要在熱鬧的商圈內、要在老公寓區塊、要在商業辦公區塊、要在都市計畫外圍農業區,如土城和板橋交界,土地易取得成本低且居民停車需求大的區塊、或者要在休閒風景區。這些區塊對停車位需求度高,投資利基更強。


至於「二不要」,則是不要購買管委會過於強勢的大樓社區停車位,因為管委會若以安全為由,強硬要求社區停車位不得租予非社區住戶,那麼投資者就會倒吃悶虧。另一個不要,是不要高度太低或尺寸太小的車位,因為現在休旅車十分盛行,地下室高度過低或車位太小,就沒辦法租給休旅車車主使用,客源會受到侷限。


從以上看來,台北市停車位儼然將成為不動產明日之星,充滿著濃濃商機。事實上,不只是台北市,就連新北市各行政區的舊市區,停車位也是一位難求,投資並出租停車位越來越熱門。相信您在掌握政策趨勢與投資祕訣後,對投資停車位將有更嶄新的想法,儘早布局,才是最大的贏家!


本文摘自65日出刊之《住展雜誌》401期專題報導,同期內容除本文外,並有「跟著麥當勞投資購房術」、「雙北市停車位漲聲響起」、「不動產投資得做好功課」、「違建大逃殺」、「教你一次看懂平面傢配圖」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝!

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