樂新知

房產新聞、房屋百科、新屋報導、法律常識

麥擱黑白講 破解房市八大流言

不管房市交易熱不熱,房市相關話題總是高燒不退,但話題一多之後,難免產生許多傳言。在這些流言蜚語背後,真相到底是什麼呢……

近來房市盛傳的謠言中,最多的就是房價要跌了!當然,每個人都有言論自由,但看跌總得有個道理,如果是胡扯瞎掰禁不起檢視,那就說不過去了。因此,本文將破解最近幾個比較夯、或是對購屋者比較重要的傳言,讓您一窺事情的真面目。

流言一 公共住宅大增北市崩盤

台北市長柯文哲宣布要蓋五萬戶只租不賣的公共住宅,即台北市戶數一百萬的百分之五,初步預計在四年內先蓋二萬五千戶。有人認為,公共住宅釋出後,就是台北市房價崩盤的時候。

然而,這個論點太過直觀,因為市場的發展並非如此絕對。以歐洲、北美、香港、日本與南韓的經驗來看,只要管理妥善的出租住宅,並不會拖累到房價。以英國來說,英國社會住宅比例達到住宅存量的百分之二十,房價依然飆新高,可見公共住宅挫低房價之說是空穴來風。

況且,台北市出租住宅租金水準並不會太低,又有嚴格的審核、管理,租賃契約會經過法院公證,未來又會納入托嬰服務,社區品質十分不錯,不太可能淪為『貧民窟』重創附近社區的房價。

若從台北市公共住宅實施進程來看,柯市長所說的五萬戶,是採取分批興建、釋出,並不是一口氣丟到市場上,對房市衝擊極為有限。更遑論這五萬戶中,有極大比例是位在新北市、基隆市,真正座落在台北市內的公共住宅量體並沒那麼多。

流言二 信義區建案價格創新低

去年十月,某名嘴在媒體上宣稱,台北信義計畫區「富創D3案」喊出四百萬/坪天價,但相隔僅約兩分鐘車程的吳興街六百巷內的新建案「東騰藍」,開價僅九十幾萬/坪,成交價可望落在七字頭,創下信義區三年來新低價。

新聞一披露後,網友嘲諷:『終於崩盤了!』、『信義區跌到七字頭,會不會太慘了?』但據本刊發現,該名嘴說法是以假亂真,實際上完全不是這麼一回事。

吳興街六百巷因近山區,出入動線較差,尖峰時段容易壅塞,加上部份巷弄具山坡地型,整體質感沒有信義計畫區那麼優異,是信義區中相對低價的路段。

據本刊資料庫顯示,吳興街六百巷在民國一○一年有兩件推案:「信義一○一」、「信義香禔」,平均開價分別是七十七萬/坪、七十萬/坪,成交價從五字頭到六字頭不等。

「東騰藍」於一○三年公開銷售,平均開價八十八萬/坪,高樓層開價見九字頭,其實已刷新吳興街六百巷新高價,並不是名嘴所說的『創三年來新低價』。換句話說,短短兩年間,吳興街六百巷房價從五字頭跳到七字頭,漲勢相當驚人,名嘴說法根本不成立。

流言三 重劃區房屋太多變鬼城

『林淡三新』是個相當著名的詞彙,它代表著林口、淡水、三峽與新莊等四個地方;由於這四個行政區內都有大範圍的重劃區,推案量龐大,所以被謔稱為空城,一到晚上就黑壓壓一片,是房市泡沫的表徵。

當然,這種說法或許有幾分道理存在,但卻不代表全然正確。因為在重劃區開發的初、中期,重劃區內土地供應量充足,建商往往會湧入開發推案,此期間房子蓋得多是稀鬆平常的事。

隨著時日推移,人口就會慢慢遷入重劃區內居住,區域發展才會逐步成型。一個重劃區從開發初期到發展成熟,通常要耗費數十年光陰,像現在人聲鼎沸的信義計畫區,是歷經三十幾年開發才有今日地位。又如三峽北大特區,現居住人口更已超過原都市計畫容納人口,新建案數量已屈指可數。

換言之,大家把『林淡三新』視為空城、鬼城的代名詞時,其實只看到事情的表面,而忽略這是重劃區必經的過程,所以評論就有失公允。

流言四 RC是最不耐震的建築

有些民眾在買房時會有一個錯誤的印象,那就是以為額外加裝阻尼器、制震壁,或是鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、純鋼骨(SC)結構的房子,甚至少見的隔震宅才耐震,住起來也比較安心,但這種觀念可能要稍作修正。

事實上,SRCSC結構,或是安裝阻尼器、隔震系統的房子之所以比較耐震,是建立在『正確施工』與『完善修繕』兩大條件上。假如施作的工人沒有按圖施工,阻尼器裝錯、鋼板搭接不當,抑是沒有定期保養、震後檢視維修設備,那麼耐震效果反而比正確施工的RC建築還差。

因為若按照法規與設計圖規規矩矩施工,一般的鋼筋混凝土(RC)就已經很耐震,也不太會有結構安全上的疑慮。

流言五 內外裝修貼石材才高檔

國人對於建材的挑選是越來越細膩,不少民眾特別喜愛全棟石材的建築外觀,或是室內裝潢使用大量大理石板,認為這樣才代表建商『有誠意』、『敢給』!

建築外牆貼上石材固然美輪美奐,但常被人忽略的是,大量且笨重的石材,其實會增加載重,進而影響到建築結構安全。據專家指出,如果是全棟石材外觀的房子,鋼筋就要更粗、混凝土用量要更多,才能夠支撐石材重量,否則長年累月後建築結構應力點與扭力點出現問題,就會影響到建築結構安全。

無論是花崗石、大理石等多類石材,其實都具有天然背景輻射,部份石材還會釋放出氡氣;而據醫學研究,氡氣是導致肺癌的原因之一。行政院原子委員會曾檢驗國內販售的天然石材,結果輻射值均在安全值之內,所以如果您堅持使用大量石材裝潢,最好是購買國家檢驗合格的石材,才是最智慧的選擇。

流言六 房屋稅倍增驚爆逃命潮

今年以來,媒體大肆報導台北市房屋稅大增,尤其是去年七月一日以後落成的房子,房屋標準單價提高到一點六倍,對屋主而言負擔加重不少。於是有專家認為,房屋稅課重稅將掀起一波逃命潮,降價拋售已不可避免。

但至目前為止,台北市不僅逃命潮沒有出現,就連三二九檔推案量都變少,顯示業者根本沒在怕,不急於在這個時候把房子拿出來賣。

即使是囤房族或一般投資置產客,也鮮少受到房屋稅重稅影響而拋售;原因在於,當房屋稅提高的新聞經擴大報導後,坊間許多律師事務所、地政士,都已找到並教導客戶避稅的方式,根本很難被課到最高稅率百分之三點六。

更何況,國際上許多國家都採取趨近實價課稅的方式,其房價也未因此而下跌,可見人性都是一樣的,有房子的人還是會咬牙繳稅,把房子保住,而把不動產看得比命還重的華人更是如此。

流言七 原物料大漲所以房價漲

有業者聲稱,近年來原物料漲個不停,所以營建成本不斷上揚,房價易漲難跌。然而,這話只說對了一半。

其實從民國九十八年以來,房價雖然飆上外太空,但原物料幾乎沒什麼漲,水泥、磁磚、預拌混凝土價格波動實在有限,而需求量大的鋼筋,更是跌個七葷八素。其實漲幅最大的,只有土地,因為土地貴,所以才推升房價。

但老早就買好土地的業者,推案時會以時價賣,讓利潤最大化,並不會用數年前買進土地的成本來換算售價,便推託說土地漲、原物料漲,所以房價只好跟漲。

流言八 北市以外蛋白區跌數成

從去年以來,就有學者與專家宣稱,台北市以外的蛋白區房價跌幅會更劇烈;新北市中、永和會跌百分之十五,蛋殼區的鶯歌、樹林,以及桃園會跌百分之二十。

可是現在看起來,這個預言是大錯特錯。目前中、永和價格依然穩定,也沒有建案願意主動降價;鶯歌與樹林則繼續飆高,其中鶯歌新建案「長虹陶都」,還開出三十五萬/坪高價,且未來鶯歌鳳鳴重劃區新案也想要挑戰新高價。

桃園的狀況也頗為雷同,在桃園火車站站前地區的「國泰賦都」,更開出五十二萬/坪的天價,結果竟然賣得嚇嚇叫,銷售現場因看屋人數過多『爆桌』,晚來的客戶只能擇日再來,實在是出乎意料之外。

心中一把尺 務必作功課

買房絕對是人生中的大事,所以在購買前作功課是絕對少不了的,千萬不可人云亦云。舉例來說,民國九十八年有學者拚命喊空房市,如果盡聽一人之詞,拖到現在還沒買,那豈不虧大了?所以,多聽分析、多看房子,自己心中有一把尺,再來衡量到底該不該買,才不致於扼腕懊悔。

本文摘自45日出刊之《住展雜誌》399期專題報導,同期內容除本文外,並有「房市再刮QE蝴蝶效應」、「房產重稅時代來臨乎?」、「區位商數法置產秘訣」、「工業地變更案的樂與愁」、「房仲必修的四堂課」、「超划算捷運宅」、「基隆房市的下一步」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝!

相關文章