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出賣人對於房地所在鄰地有墳墓一事,出賣人不負有告知義務

出賣人對於系爭房地所在鄰近有系爭墳墓乙事,不負有告知義務,自無成立「侵權行為責任」及「物之瑕疵擔保責任」之餘地

《案例》

買受人買受系爭房地後始發現其鄰近有一「X家祖墳」墓園,認為墓園的存在足以貶損房價,造成其權益受損,並認為賣方沒有對此說明是違反法律上告知義務,遂起訴主張出賣人應負侵權行為責任及瑕疵擔保責任。

《說明》

本件台北地方法院98年度訴字第1100號民事判決認為:

一、於買賣房地之交易上,契約之告知義務是以契約成立時存在於買賣標的上之現況為準,如非存在於買賣標的上之事由,且未經一方當事人特別要求說明,自難課予他方當事人有此告知義務。經查,遍觀系爭房地買賣契約之條款,出賣人所負契約義務均在應如何移轉及交付系爭土地及房屋,並無要求出賣人應告知鄰地使用情形,而以一般房屋買賣之交易情況,僅就出賣之標的物(如是否為凶宅一事)出賣人應向買受人據實說明,故縱認出賣人須負告知義務,亦應僅及於系爭房地所在該棟大樓、社區之情況,應無將鄰地使用情形列入要求出賣人告知。

二、經本院將本件送臺北市不動產估價師公會鑑定系爭房地於買受人買受時即96年6月28日當時之合理成交價格,經該公會於99年4月14日以(99)台北估價師字第047號函附不動產估價報告書,可知系爭墳墓對買受人即買受人之影響僅屬心理層面之影響,難認系爭房地欠缺應具備之價值、效用或品質而有物之瑕疵存在。

故判決買方敗訴!

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