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出賣人未告知所賣農地位於河川管制範圍,則出賣人自應負瑕疵擔保責任

出賣人未告知所賣之特定農業區土地受水利法規範,致原本的農業用處受到限制,則出賣人自應負瑕疵擔保責任,買受人得主張解除契約

 

本件買受人向出賣人購買特定農業區的土地,本來預期得作為農作及興建農舍等使用,但因出賣人未告知該土地位於河川管制範圍,受到水利法的限制,使得原本期待得作為農作及興建農舍等之用途,卻因水利法之限制,而欠缺特定農業區或農牧用地所應具有之通常效用,遂主張所購買的土地具有物之瑕疵,而訴請法院解除契約。

臺灣高等法院以101年度重上字第203號民事判決,判決准買受人解除契約。理由為:

物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。

按土地登記之地目為田地,使用分區為特定農業區,使用地類別為農牧用地,則該筆土地如未有其他因特定農業區所受之限制外,本得作為農作及興建農舍等使用,此為特定農業區之農牧用地所應具有之通常效用。

惟此效用卻因土地位於河川管制範圍,應受水利法第 78 條及第 78 條之1 規定限制,致土地上農作、興建農舍及畜牧等原免經許可使用內容上存有諸多其他不確定之使用限制,堪認欠缺特定農業區或農牧用地所應具有之通常效用,依通常交易觀念,其價值、效用或品質顯有欠缺,自屬有瑕疵,出賣人未告知此點,自應負瑕疵擔保責任。

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