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專任約與一般約的差異

根據民法契約自由化的精神及內政部不動產交易契約版本,房屋買賣委託仲介業者銷售,不管是一般委託或是專任委託,都無不可,但都是屬於定型化契約的一種,皆受到《消費者保護法》關於定型化契約相關規定的規範,消費者所得到的保障不會有差別。

而專任約的私下成交罰則只是委託銷售規則的一小部分,還有更多屬於仲介的義務在其中,因此,專任約並非只是為了處罰而存在,而其更深的意義應在於信賴才專屬委託。因此,契約拘束力的存在,是契約的本質,不是因為專任約。

因此,以下就專任約與一般約的優缺點分析如下:

專任約的優勢是「銷售品質」

因為如果簽的是一般約,仲介為屋主辛苦找客戶,哪一天突然接到一通「我賣掉了,明天不用帶看了」的電話,以仲介公司的立場來說當然會感嘆做了白工。

而且大部分仲介也會比較願意花廣告預算在專任約的產品,也比較希望簽專任約,甚至會砸預算幫你把舊舊的房子打掃得煥然一新,因為這是他獨家銷售,不會有突然接到被賣掉的風險。

專任約還有個好處,就是「責任追究」,房子髒了,東西被弄壞了,被偷了,沒人帶看......你都很快就知道該找誰負責。

內政部版的不動產委託銷售契約書範本,即是以專任約條款為基礎。

一般約的優勢是「曝光率增加」

簽一般約的好處是,曝光率較高,因為接受委託的每家店都會有你的房子,不限於一家店,或某個品牌。

(其實,就這一點來看,許多品牌的仲介公司有很強或完善的聯賣機制,及銷售平台與管道,曝光度也不差,也不會比一般約差。)

一般來講地段、屋況都很好的房屋,只要一貼出紅單詢問度就很高,甚至不用給房仲賣,自己也能成交。 可以簽一般約。

一般約的壞處就是,你的房子可能會被擺在最邊邊,在帶看別家時順便帶過,或不會被花太多廣告預算銷售。還有就是,價格容易被打壞,價格越賣越低!

另外,給很多家房仲業者銷售,帶看屋人數過多,屋況可能因為看屋人多而破壞,卻找不出是哪家仲介帶看時發生的,且很容易發生一屋兩賣情況!屋主還有可能被告,得不償失!

因此,【專任約與一般約的選擇,不能只看有沒有私下成交的罰則,還是要比較兩者的優缺點,就自身的房子或條件,審慎評估之,沒有何者優於另一者的必然性。】

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