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《我在房市賺一億:房產達人首度公開8年經手400間物件的致富祕訣》



第一次買房賣房就賺錢

房產投資高手--月風

首度公開8年買賣400間房子穩賺不賠的致富秘訣

一本引領你進入房地產投資領域必讀的教戰手冊

 

買房前搞懂三觀念,懂鑑價、會殺價、買低價絕招大公開!

 

暢銷書《房地產賺錢筆記》作者  王派宏

《金融大騙局》作者 葉佛和

《富裕之戰-20歲,做到你現在做不到的事》作者 鄭匡晉

 

「金正」推薦

 

說到房地產,最常聽到的就是「沒錢不行」、「有錢人才做的事」。

但真相,並不是如此。月風說:「資金少,就往房子便宜的地方跑。」

然而,買房子可能是我們人生常中一筆相當大的投資,當買屋時,我們都希望買到好房子;當賣屋時,也希望房子能賣到好價錢。

他說:「買房,只能用一種角度,就是用『投資』的角度買!」

 

月風整理多年的買賣心得,

告訴你什麼地點的房子好賣?該如何殺價、該如何整理房子賣得好價格?

該如何跟房仲業者打交道、爭取自己的權益?

如何看出哪個賣家是真缺錢的蛛絲馬跡?


《內文摘錄》

買屋,要用「投資」的眼光買


「我在八年間,買賣過四百間房子~」

 

每次演講,當大家聽到我的買賣屋經驗時,絕對會問我一個問題:「究竟要如何做,才能在這麼短的時間內,經手四百間房子?」

這,就是我要寫在本書中的精髓。

 

首先,請大家想想,當你在買房子時,是不是會立刻區分為要「自住」或「投資」?

「當然囉,自住跟投資,畢竟不一樣!」大部分的人都會這樣想。

錯!



無論你是自住或投資,你要想的事都一樣。

在我的認知中,房子只可以有一種用途,那就是「投資」。

因為,即使是自住者,在買屋之後,還是可能因為工作、孩子、生活等種種關係,有賣屋的機會。當你沒算清楚就買屋,一旦賣房的時候價格爆跌,你就會知道,房子才是這輩子金額最高的投資。

 

坊間的房產書,大都教讀者如何買屋、如何鑑定房屋,卻忽略了投資和自住;買屋和賣屋,都是一體兩面的事。我在八年間,從第一間屋子開始,陸續買賣了四百間房屋,我發現,在買屋的同時就想到賣屋,未來賣屋時就更加順利,避免「買錯屋懊惱,賣不出去悔恨」的情形。

換句話說,不論是自住或投資;不論你現在想買屋或賣屋,在這本書中,都可以看到「買屋/賣屋」該注意的事情及方法。

畢竟,當你買屋時,都希望買到好房子;當你賣屋時,也希望房子能賣到好價錢。

不是嗎?

或許,你可以大聲的說:「這間房子我很喜歡,一輩子都不會賣!」但是,總有一天,這間房子將會再次被「用」到。無論是未來換屋、投資需求、或是「以房養老」、還是子女想創業,拿房子殘值去銀行貸款……等。

當這些需求發生時,你總不希望,房價已經折半了?!

台灣人喜歡買屋,上天堂時,不一定有大筆現金,卻會留房子給子女。你是否想過,子女會怎麼使用這個房子?如果,房子一戶,子女兩人,那麼,最大的可能性就是將房子賣掉變現。

對下一代來說,除非自己就住在裡面,或者房子存在更多的利益,暫時不拿出來賣,一旦未來利益不在了,或子女想換屋,那麼,賣屋求現的可能性還是很大。

所以,賣屋只是早晚的問題,無論如何,在買屋時,當然還是要用投資的角度來選屋,才是王道!

 

(BOX)NOTE月風買房筆記

說到買房,近來很流行的都更話題,也是大家很好奇的焦點。

我認為都更是一定會做的,只是早晚問題。

一般來說,房子的使用年限大概五、六十年,當房子不能住時,還是要重蓋。就算拖到八十年,可能這輩子等不到,兒女、孫子總等得到吧!

從這個角度來看,買都更型的房子給兒子或是孫子,是划算的。前提是:這個房子要買在低價,且符合我在後文所提到的A級商圈,這麼一來,回報率才會高。想想,現在投資一、兩百萬,未來可能變成三千萬,回報率是很高的,所以,都更屋是可以做的投資,只是你這輩子可能用不到。

如果,你希望子女出社會時就有一筆龐大的資金可運用,或者孫子出生時,就有一筆阿公阿嬤的愛孫金,那麼,投資低價的都更屋,倒無不可!

 

下手前,要想的第一件事

經常有人問我:「月風,我有個房子想賣,你幫我看一下,這個屋子賣不賣得掉?提高價格有人買嗎?」

「你的房子有什麼優勢?」

「有啊,這個房子靠捷運站,附近有市場……」

停!

買屋要靠捷運站、靠學校、靠公園、靠大學……這些大家都懂。可是,當同一個商圈也有別人在賣屋時,你如果確定,自己的房子可以最快賣掉?

答案是在買屋的時候,就要選自備款最少的案子如何能讓下一個買方用最少的自備款跟你買房子,這才是重點。

每次下手買屋前,我會將所有的「自有成本」再加上我想要的利潤,算出下一個買方的買價,預想這個價格能不能成交?

當我拿出計算機點來點去時,我不是在計算我的成本,而是在算下一個買方的成本,算下一個買方要花多少錢,算買方能不能拿出OO萬的自備款?

如果勝算不高,我就不會下手。

 

買房子的時候,我一定會把下一個買方的頭期款算在裡面。

買賣經驗多了之後,我得到一個結果最爛的房子(市價最低的房子,例如老舊公寓、華廈)跟最好的房子(豪宅、店面)都可以買,中間型的房子絕對不能投資。

中間型的房子,指的是新蓋或新古(沒人住過卻擺很久)的「非店面型透天」、無商圈的店面、及單價較高,但非當地指標區域的豪宅或電梯大樓。原因在於,中間型的房子,在銀行估價時,跟最爛的房子差不了多少,可是總價卻高很多,高出來的數字,全部是自備款,到時要賣出,也比較不好賣。

 

買屋就選「C級地段A級商圈」

有句話說「七成地段,三成屋」。

教人買屋時,我一定會再三強調地段的重要!

現在,是M型社會。

房地產市場,一樣是M型社會。

信義區、大安區……這些豪宅的市場,不是一般市井小民買得起的,所以本書中,我告訴大家的,都是「豪宅以外的買/賣屋祕訣」。除去豪宅、貴鬆鬆的精華地段外,買屋,一定要買在「C級地段的A級商圈」

 

什麼是C級地段

從全台灣地區來看,台北是A級地區,新北是B級地區;桃園、新竹、台中、就是C級地區。

 

A級商圈指的是該地段最夯的商圈。

以桃園來看,北桃藝文特區、南桃海華特區,就是C級地區的A級商圈。

 

相較於台北信義區而言,屏東,算是E級地段。

猜猜看,墾丁大街上的雙併透天厝,要賣多少錢?

答案是一億。

想不到吧!在全台灣最南邊的地方,卻有這麼高的房價,為什麼?原因就是,墾丁大街是A級商圈。但是離開商圈,開車三四十分鐘後的屏東,相差不大的透天厝,開價只有兩百萬。

為什麼差五十倍?

答案就在於兩個字:商圈。

A級商圈,就是好價。

人,都有習慣性,過去買A級地段的人,就會想要擁有A級地段的A級房。但是,會去買C級地段的人,還是希望在C級地段住到A級商圈(地區)。

舉例來說,信義區的新屋,沒有五千萬、一億買不到。而信義區的公寓每坪八十萬,即使擁有兩千萬的人,不會想在信義區買老舊的公寓,寧願到文山區買好商圈的房子。

 

再舉一個例子,台中算是B級地段。

台中的房子便宜嗎?

真的說起來,台中的房子,大部分都很便宜,可是某些區域如逢甲、七期,就很貴。

 

如果你還是不相信,那麼,我再說一個「大園機場」的例子。

從大園機場到大園市區的路段,一間房子從兩百萬到三百萬不等,但是,一開到大園市區,一間房子立刻跳到兩、三千萬──開車也不過二十分鐘。

一樣的道理,在桃園、中壢、高雄、花蓮……各地都相同。這些地方,都有主要的商圈,這些商圈的房子,都不太會跌,即使景氣不佳,房地產都跌時,這些地方跌幅也會比較小。

 

我的第一屋,幸好「有眼光」!

我的第一間房子,買在內壢的忠孝路。

內壢,是桃園的C級地段

我選的地點,位於內壢火車站前最繁榮的地方,也就是內壢的A級商圈

看過房子後,找了一位在國X銀行的朋友,請他上網幫我查他們銀行在忠孝路周邊放款的金額。當時,銀行對於忠孝路前段的鑑價是每坪十三萬,中段大概十一萬,末段約八萬。

「我看到一間房子很不錯,要不要一起投資?」

那一年,不需太多頭期款,手上幾乎沒有現金的我,和一位朋友商量共同繳貸款。

「好啊。」

朋友說要我先去談房價,先談再說。

與屋主談價後,我以每坪5萬的價格買到這戶三十坪的房子,心中得意不已的想著:「我買的價格這麼低,真是削爆了~~」

交屋當天,我立刻整理房子,希望能儘速清空房子,趕快賣出賺差價。就在倒垃圾時,剛好遇到住在樓上的阿婆。

聊著聊著,我好奇的問:「你們當時買多少錢?」

「一間60!」阿婆說。

「不會吧?我買150萬,妳買60萬,這……也差太多了吧!」

聽到阿婆說的價格後,原本心中那把意氣風發的火,立刻被大瀑布沖刷得一乾二淨。

我……我可是幾乎百分之百貸款,如果賣不掉可就悲劇了。偏偏此時,原本有意願與我共同繳貸款的股東,突然說要放棄投資回老家。一想到要獨自揹一百多萬的貸款,開始害怕賣不掉怎麼辦?被套住怎麼辦?

想來想去,決定先將房子租出去,然後,在心驚膽跳等候了一個月後,終於有人願意租,且每月租金還比我需要繳的貸款多出五百元。

我的第一屋,就這樣子的留了下來。

不久前,仲介公司告訴我,這個房子已經漲到將近500萬!這當中,只過了短短六年。

 

我的第一屋,因為完全沒有買屋經驗,可說是被「套牢」了。現在回想起來,我的運氣真好,雖然當年被套,房租收入卻比貸款高,幾年之後,房價也比購入時多出350萬!我還真有房地產的眼光!!

所以,如果你不是富翁,又想買房,那麼,請務必選「A級商圈」的房子,那怕像我這樣,當初的房價買高了一點,放個幾年,房價升高的機會,將比其他商圈的機會高。

 

(BOX)NOTE月風買房筆記

你挑選的區域,是屬於「資金成長」型嗎?這個縣市的人口比例跟存款比例

是不是一直在增加?這個區域的前景如何?

假如,你喜歡投資新北市,那麼就要查一查,在新北市中,哪一個區域的人口是最多的?存款比例最高的?當區域的人口比例跟存款比例呈現增加的態勢時,就代表這個區域的未來是有前景的!相關數字,從主計處上面就可以查的到!

在我寫這本書時,全台灣只有一個地方的人口比例和存款比例減少,那就是新竹~~未來如何,則要持續觀察了!

 

沒錢?剛起步?就把交易優勢擴大!

「我也想靠房地產投資賺錢,可是本金不厚,怎麼做?」

「房地產投資?都是有錢人的遊戲啦!」

 

說到房地產,最常聽到的就是「沒錢不行」、「有錢人才做的事」。

真相,並不是如此。

從小到大,我對於歷史書非常有興趣。在投資時,也常會拿歷史故事來思考投資策略。

大家都知道,台北的房價是最高的,億來億去,轉手就是數千萬。問題是,在資金不足時,想從投資台北市起家,並不容易。思前想後,腦海中浮現「小,就找競爭者少」的策略。

對,就是這個!

資金少,就往房子便宜的地方跑。

我在買第一間房子時,幾乎全額貸款,雖然這戶房子沒有賣出去,幸好每個月繳的貸款不多,還撐得過去。

有了這次的經驗後,第二屋、第三屋就每買必賺,買完第二戶結束之後,我甚至買20戶,20戶買掉之後,我就一直維持手上20戶、30戶的量!然後累積到4百戶!

誰也猜不到,最早,我只是一毛本錢都沒有,完全靠槓桿的資金運轉而已。

如果,當年的我選擇從台北市出發,第一屋賣不出去,光是貸款就壓死了,大概也不會有現在的我。

 

台北是沒錢就沒機會,頭期款不夠的人,一定要想辦法將交易優勢擴大桃園漲很多,就到苗栗!台中七期太貴,就到北屯發展!高雄美術館區天價,那麼台南如何?

我的一位好友在台南買了十幾間公寓,每一戶的價格都在一百萬以內,現在漲到一百五十萬,對於手邊現金不多、剛起步的人來說,每一戶賺五十萬,是不是削爆了?

 

台北是個會漲的地方,問題是,門票很貴!所以,剛起步時,要先去其他地方,把門票賺夠了,再回來!

台北市中心雖然安全,從2008年開始到現在,在市區的投報率,很難超過一倍,因為原本就很高了,土地了不起漲五~六成!外圍縣市呢?光桃園,就漲兩到三倍!

所以,再套句前文提到的重點要懂得從C區的A級地段來賺錢。

 

避開套房,買3房最佳!

自從有了捷運後,很多人會開始投資捷運套房。

即使有捷運,我也不投資套房。

會住套房的人,可歸納為兩種人,第一是學生,第二是單身、收入不夠多的

上班族。

房子租給學生,即使是原本很新的房子,在每年一批又一批學生的「蹂躪」下,愈來愈破舊,比不上其他新的房子時,租金也只能愈開愈低。租給收入不夠多、落魄的上班族,遲繳、欠繳房租的情形,則是常常可見。

套房產品太多,都有新的套房出來,現在是最好的,過兩年就變中古,再過兩年變舊的,所以,套房的產品永遠都在折價。套房小、活動空間少,住久了並不舒適,一旦房客收入變好,不是買屋,就是租空間更大的房子。

所以,我絕對不會投資套房。

我買的,都是3房的屋子。(有時,也會有2房)

滿足一個人的生活機能,至少要兩房才夠,尤其單身者婚後如果生小孩,兩間才夠。

不論是租是買,是單身、夫妻、或夫妻加小孩,2房也比較符合人性。

2房屋和套房比起來,空間就是舒服,所以,同樣破舊的房子,套房沒人想買,但2房就會有人願意買。

假如價格低,那麼買方還不只一組呢~

 

在房價越來越貴的情況下,兩房的產品,可以滿足夫妻跟小孩的需求,加上很多人不跟爸媽住,所以這類的產品很受人歡迎。

所以,我會鼓勵一些想投資房地產,卻沒有大量資金的朋友,購買兩房的產品。如果資金比較多,那麼就以三房為第一選擇,因為三房仍是主流,千萬不要去買套房和四房,這兩種產品的客戶比兩房、三房少,相對的就比較不容易脫手。

 

(BOX)NOTE月風買房筆記

買房子時,要抱著「幫下一個買方找房子」的心情。產品類型、價格,都是

要考慮的大方向。

「合法」也是一個買房時的重點。

有一次,一位朋友po了一張房子的照片給我,照片中有數個套房,每個套

房都裝潢的很浪漫,價格也便宜。

「千萬不要買這個房子。」我立刻告訴朋友。

這些浪漫的套房,位於頂樓,說穿了就是頂樓加蓋屋。

從法律上來看,民國82年後的頂樓加蓋屋並不合法,屬於違建,很有可能

被報拆。

「難怪這麼便宜~」朋友聽了我的話之後,也立刻打退堂鼓。

很多買家喜歡買頂樓加蓋,其實頂樓加蓋是貸不到款的,又容易被拆。

而且在台灣,唯有台北市才有頂加的價值,因為台北市的土地太稀有了。離開台

北市,頂加貸不到款,又容易漏水,還要處理法律問題,何苦呢?

這樣的物件,我絕-對-不-碰,你呢?

 

買賣獲利與居住品質,誰重要?

在買房子時,如果有一屋有很大獲利空間,但居住品質沒有那麼好;另一屋

居住品質好,卻沒有太大的獲利空間,你會買哪一戶?

或許,你會回答:當然是選居住品質好的。

我的想法是買賣獲利最重要居住品質其次,關鍵在於,只要多轉個三筆、五筆,就可以看到好房子。

居住品質好的房子,價格都不會太低,除非很有錢直接買豪宅,不然,居住品質都不會太好。

沒錢的時候,請以獲利為主,只要逮到一波,很快就可以換房子了!

我有位朋友,在北投有一棟一百八十坪的別墅,空間舒服,還有自己的游泳池。

有一天,他說,他把別墅賣一千八百萬,買了一戶信義區兩房的房子。

「你是腦袋撞到還怎麼樣?為什麼買一千八百萬的兩房,擠死了!」當時我不解,還說人家頭殼壞掉。

結果,一年後,朋友將房子賣了,喜孜孜收了兩千六百萬!朋友,又用這筆錢,買了一個更好的豪宅。

 

當時,他住在北投,生活環境超好,山上空氣超好,樓下就有停車場,後面

還有獨立泳池,房價卻一直上不來,沒想到換到一個窄房,扣掉成本,短短一年

就賺到八百萬!

親身經歷他的故事,我更可以拍胸告訴大家,居住品質,絕對比不上買賣獲利,因為買賣獲利賺到錢,才可以享受到更好的居住品質,這是前後順序的問題。

如果你是有錢人,當然要重品質。

如果你的錢不足,那麼,請重獲利!

 

(BOX)NOTE月風買房筆記

千萬不要為了要住大一點的房子,就買在郊區。

我寧願擠一擠買在市中心兩房。市中心兩房的增值空間,永遠比郊區的四房來的大!

 


他又是如何運用他最擅長的就是破解買方/賣方/仲介背後的心理學,取得他房地產買賣的利基;……

這些房市達人不會告訴你的買賣交易致勝祕訣,

甚至包括他精心研究的房市k線,

完全不保留,在書中一一解析,教你如何買房致富!



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