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不懂「房地合一」,投資一場空


我想你我身邊都有這種人──在職場上能幹,人際關係靈活,偏偏就是對自己日常生活無能為力。

老曹就是這樣。偏偏他還多了一個毛病,就是凡事全靠人。就拿房產投資來說,老曹就莫名挨了一記悶棍,知情的人也沒敢跟老曹說出口,或許哪一天,老曹才會從自己真是天縱英明的良好自我感覺中清醒過來。

事情是這樣的,幾年前,老曹在朋友的慫恿下買了一間新北市的預售屋。和同區段林立的建案相比,那房子格局方正,建商口碑也不差,雖然社區戶數多了點,但因為揪團找了三個朋友去買,銷售小姐給了還不錯的折扣,即使是低樓層,卻也買到了同社區的相對低價;當時買的價錢,無論自用或轉手,都頗有利潤,加上那地方房價本來低,老曹一期一期繳,倒也輕鬆愉快。

只是,好景不常,整個房地產景氣跟著大環境快速轉壞,只是價錢還僵在那兒的時候,當時和他一起買的朋友,眼見苗頭不對,趁著市場還沒壞到底,約一約一起下車先跑再說。可是那時老曹正在國外參展,也懶得找人代為處理,這一拖個把月,回到台灣之後發現朋友們早就獲利了結,雖然有點不開心,但畢竟朋友也曾提醒過了,自己不積極也怪不了別人。

「沒關係,這次我雖然沒賣,可是快交屋的時候可以看到房子,應該更好賣,我也可以賺更多吧。」老曹樂觀地想。

可事情並沒有朝老曹想的那樣發展,朋友脫手之後,就再也沒聽過那個社區有成交,想到萬一建商房子蓋好,房貸可要兩頭繳,老曹開始有點壓力。那個社區戶數超級多,他自己又有點私心,覺得一定不能賺得比朋友少,「好給他們一點顏色瞧瞧」,拖了很久不肯降價,最糟糕的是,那陣子老曹人都在日本,他人沒授權,就算有人想出價, 他也無法即時處理,所以拖到交屋之前,還是沒能順利賣出去。

「曹先生,我們盡量安排了那麼多組買方,大家也都有開口出價,這市場那麼壞, 您就讓點價,早點賣掉也許不會差太多。等到這案子真要交屋了,萬一有人認賠斷頭賣,您就真的沒機會了。」負責老曹案子的房仲跟他實話實說。

老曹聽了有點煩,但人就是這樣,有個結過不去,接下來就打不開,最後就整個糾纏在一起。

直到另一個房仲──阿郎的出現。

第一次看到阿郎,老曹的印象其實不差,那時阿郎正在路邊發DM,看起來老老實實,感覺人很勤快,雖然聊兩句之後覺得腦子不大靈光,講話也不甚流暢,可是因為發現兩人竟是同鄉,老曹便對阿郎多了一份親切感。

「反正房子賣那麼久也沒賣掉,不然就多找個人試吧。」老曹就把這房子委託給阿郎。

剛開始,阿郎沒什麼動靜,老曹也依舊世界各國飛來飛去,但阿郎會把新的房地產政策與訊息傳給老曹做參考。其實老曹根本也沒看,阿郎無論傳多少訊息,對他來說, 大概跟「嗨,曹先生你好」的意思相去不遠。有一天晚上,老曹人在大陸,阿郎傳訊息給他,告訴他有一個誠意買方出現,對方是準備年底結婚、買來自住的小夫妻,很有誠意付了斡旋,就等老曹回來談價錢。

老曹本來又想拖,但阿郎告訴老曹,這個社區已經很久沒人看,是他想盡辦法把其他人的客戶帶來的;另外,這時候賣最有利,第一還沒交屋,老曹不必面對房貸還有茫茫前途;第二,要考慮房地合一的稅金。偏偏老曹剛回台灣,在此之前連聽都沒聽過這玩意。

「曹大哥,我跟您報告,現在政府有一個新的房地合一制度,您要是等交屋之後再賣,您又要課最重四十五%的房地合一稅,然後還有十∼十五%的奢侈稅喔,這樣你等於還要再綁兩年,趁現在有賺快點跑啊!」阿郎在話筒那一端憂心忡忡地告訴老曹。

老曹聽阿郎這樣講,心中覺得慌,想著想著就訂了周末的機票,趕緊回來台灣處理房子。

當天晚上,老曹依約到了店頭,也看到了那對小夫妻,阿郎把老曹帶到另一個房間幫他算了一下,萬一不賣,他未來可能要賠多少錢,而阿郎他們家的店長也跟著一旁敲邊鼓,兩人舌粲蓮花不斷洗腦,於是老曹在那晚懷著「好險! 有遇到貴人提點」的感恩心情,輕易地把讓自己有如芒刺在背的房子賣掉了。

當然,我們這些好事的人,總會想要知道老曹最後賺了多少錢,老曹原本抵死不說,可幾杯黃湯下肚,最後還是透露了。

「啥,一間房子抱了兩年,扣掉機票錢和其他費用,你最後只賺一萬五!」大家聽了之後無不嘖嘖稱奇,也虧他這要是去打臨時工,兩年也不只拿到這個錢,還不用牽腸掛肚。

老曹當然也把房仲天花亂墜的說詞搬出來向大家解釋,並不斷誇獎了那位他覺得很認真的阿郎先生,是他這次能順利脫身的「貴人」。

不講還好,一講大家就替他不值,因為常常不在國內,不清楚台灣新聞那陣子房地合一上路的立法攻防他也沒有聽聞,所以壓根不知道「房地合一上路後,奢侈稅就落日」 這件事,那個看起來老老實實的阿郎,居然就這樣順利騙倒他。

為了怕老曹傷心,當天在場的也沒人敢告訴他真相,畢竟房子賣都賣了,這時候才講,老曹也不能做些什麼,不如就讓老曹開開心心地相信自己真的那麼幸運吧!
人們總期待有貴人相助,殊不知天助自助,自己才是最大的貴人


馨講堂

你家要不要繳房地合一稅?

不管有沒有買賣房產的需求,只要稍微關心新聞,大約都聽過「房地合一」, 但這新稅制到底規定些什麼事情呢?

簡單來說,房地合一就是一種「出售房地產所產生的稅」,這包括了你賣地上權的房子、一般有土地所有權的房子、還有依法核發建照的土地,出售就需要在三十天內申報,扣除成本後有獲利就要繳十五∼四十五%不等的房地合一稅, 就算賠錢賣也要申報,可以分三年攤提。

很多人以為房地合一的規定是只要持有房子就要繳,其實只要沒有賣出, 是不需要繳房地合一稅。不過,政府為了避免擾民,讓房地合一和所得稅舊制並行,新的房地合一稅只適用在一○五年一月一日之後出售房子的兩種人身上:
⑴一○五年一月一日之後取得的。
⑵一○三年一月一日之後取得,且持有不滿兩年。

例如:

小明一○三年十月一日買,一○五年六月一日賣↓持有不滿兩年,適用房地合一;
小華一○三年十月一日買,一○八年十月五日賣↓持有滿兩年以上,適用舊制;
小花一○五年一月一日買,一○八年五月一日賣↓因一○五年之後買,適用房地合一。
在稅率上,如果你是境內居住者:持有一年↓四十五%;
持有兩年超過一年→三十五%;
持有十年以內超過兩年→二十%;
持有十年以上→十五%。

比較例外的稅率有兩種,如果是非境內居住的人或公司,那只有「持有一年以內四十五%」,和「超過一年以上三十五%」兩種稅率。如果是開國內公司的, 只要是持有兩年以上,就是用十七%,而除了國內公司必須要併入年度所得申報外,非境內居住的人或是公司,都要在出售後三十天內申報。

當然,如果你符合自用條件(夫或妻、未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿六年,且無供營業使用或出租),持有六年就有一次機會可使用四百萬的扣除額、剩下的獲利稅率也只要十%的優惠,所以如果不是賺很大,新制對於自用其實是比較輕鬆的。

甚至於在新的房地合一制度中,如果是自用兩年內「先買後賣」或是「先賣後買」,都可以享受「重購退稅」的優惠。在過去,只有小屋換大屋可以享有這個優惠,但如果你是適用房地合一的自用族群,就可以享受「小換大全額退稅,大換小按照重購價格佔出售價格比例退稅」的優惠。可是要注意的是,申請退稅後五年內不可以變更用途或是賣掉,不然國稅局很厲害,之前補多少,絕對會追你追到天涯海角。

或許有些人會說,那這樣以持有時間來看,不是很不公平嗎? 其實有些例外狀況只要能舉證,還是有網開一面的機會,例如非自願性的離職或調職,以致兩年內出售房屋;個人以自有土地和建商合建分屋,並在兩年內出售;房子被強制執行、土地被越界、變現籌醫藥費、遭到家暴需要躲避等等,舉證後,都可以適用二十%的稅率。

所以,稅沒有那麼可怕,只要在交易之前搞清楚,就不容易像老曹這樣,被騙了還開開心心地幫人數鈔票。


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