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初生期買屋、茁壯期賣屋


初生期就是重劃區分回地主後,第一批建案雨後春筍的上市;茁壯期則是初生期成功後,房價續漲期間;穩定期間視重劃區的大小而定,重劃區越大,穩定期越久。而收尾期就是土地快推光了,會有一波房價的大拉抬,最後推案的土地總是較精華,房價容易塑造。

投資客自然會在初生期時搶先購入,因為房價最低、獲利機會最高,職業級的投資客會在茁壯期賣掉,縱使是黑心建商產品、格局爛,反正總有想賺錢的投資人會搶入市,房屋多能脫手。到了穩定期,房價已經不太會漲,只能隨大盤起伏,此時購入要等到收尾期才能收割獲利,所以專業的投資客會撤走,好讓笨蛋菜籃族、道聽塗說族進場。

初生期或是茁壯期,買賣的內容都是預售屋、紅單屋,景氣稍好時,新成屋也是投資買賣標的,如果遇到政府打房或是景氣不好,就易淪落蚊子屋,要過個三、五年才有可能讓自住客住滿,當然,像淡海新市鎮這類蚊子屋,沒有個八年十年,難以解套。

例如台中七期初生期,聯聚建設推出聯聚和平的豪宅案,創了當地的新天價,當時市政府、市議會離完工仍遙遙無期,附近也是荒煙蔓草,區段行情每坪僅十萬出頭,建商硬是將每坪價格推到二、三十萬,你敢衝?敢衝的人或許賺到錢,但必須負擔養屋成本,比如高額的管理費與無人居住依然會發生的修繕費。敢住的人也要面對十年下來,整個重劃區的吵雜工地現況。

初生期可遇不可求,因為建商發現一旦建案大賣,調價的速度也會很快,馬上把初生期的機會一次漲足,市場就會進入茁壯期甚至是穩定期,比如台北市奇岩重劃區,第一個案子推出,馬上就升高到貼近市場行情價,快速賣完後第二個案子馬上調至歷史新高,所以只有買第一個案子並且跑得夠快的投資客有機會賺一筆,但套牢的更多。

茁壯期買入的房屋,如果運氣好也賣得掉、賺得到錢,畢竟有建商幫忙撐盤,至於好不好賣,就要看產品本身了。比方說,建案正前方的土地,要注意是不是正在銷售期的預售屋,最好是已過施工期、大致完工的案子,才好判斷景觀好壞,若窗景能保持開闊會比較好脫手,如果運氣不好,新建案接踵而至,待售時間就會拖長,像現在的新莊頭前重劃區、內湖五期重劃區,甚至台中的七期重劃區等,一堆「面壁思過」的房屋,而因為鄰棟接二連三蓋高樓,景觀太差,想脫手並不容易,獲利自然大減。

投資房不經久放,一久就會舊,舊了就沒利潤可言。從這點來看,穩定期推案的建商,或是買在穩定期的投資人,想賺錢完全靠運氣,但若是自住需求,此時購屋反倒適合,因為重劃區的建設大致抵定,公共設施大多完成,建商搶建的施工噪音也已減少,購屋人更可以確定窗景為何。

不過,各階段期間的長短,無人能控制與預測,一切交由市場買氣來決定,比如台中的烏日、苗栗的大埔,一開放推案,先機只有前二個建案,而可售出獲利的運作時間更是短到只有三個月內,也就是你一買就必須馬上賣掉,所以是超級短線,多數上車的投資客都必須等到土地快蓋完時最後拉抬,才有機會脫手獲利,這個完全看運氣。

穩定期推案能賺大錢的機會不多,利多包括比如隔壁建案推出天價豪宅並且銷售長紅、公共建設如捷運線終於開挖看得到未來、甚或是政府推出有利房市的方案等等。林口就是一例,現屬穩定期,機場捷運已不算未來利多,老早就反映在房價,而合宜住宅、選手村日後變社會住宅等,不管房價還是量體,都足以影響自住客接手投資房的意願,對房價也會有破壞性的影響。竹北狀況也類似,台大校區要來不來沒個準,竹科又取消股票分紅,整個竹北早就過了投資的最佳時機。

多數職業投資客並不會在穩定期出手購屋。想當個賺錢的投資客,就必須短投、長期持有或投資兼自住,短投者必須認清投入的時機與擁有賣出的決心,見好就要收,風向不對也要認賠出場,否則斷頭的損失更會大於賠錢的出售。


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