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大型建商進場:土地炒手的訊號彈


重劃區有沒有前景,其實很容易看懂,重劃區房屋的未來價值也是根據相同的判斷方法。建商或炒地大咖,有著上達天聽的人脈關係,當地方政府準備要劃一大片地作新的都市計畫,他們早就準備好下手,這時現況是荒地一片,土地一坪可能只要幾百元,就可以幾千、上萬坪的買。這種獲利最高,但要用幾十年的時間跟政府耗,要有改朝換代幾次輪替、政策可能凍結、轉彎的心理與財力的準備。

等到重劃確定,開始禁建禁買賣,中型的炒地咖也會跳進來買,這時地價稍貴,而且因為禁止過戶,買賣合約有時會因為地主死亡、政府推拖拉、分配不均、政黨輪替等等因素,而造成血本無歸,比如新莊的塭仔圳重劃區就是一例,一綁三十年就過去了;就算是現在投資客最愛的新莊副都心,當初也是綁了二十年!這些投資客就綁個「預告登記」,並跟地主簽下未來才過戶的合約,此時風險極高,玩的人較少,多半只有金控級等財力雄厚的建商願意試試。

玩土地的人都知道,命要夠長、錢要夠多,才可搏得大富大貴。

等到重劃完成開始賣地,小咖的投資人看到訊息也會跳進來買,如果此時有「寶佳」這類蓋平價住宅的大型建商購地,就是買地訊號,因為這類建商買地就是要推案,他們一次不會買多,案子推完才會再買下一批土地。

大型建商買完後如果進一步吸引「中悅」或「國泰」等豪宅級建商購地,對土地炒手來說也是一種買進訊號,如果你投資的時間夠長,可以等到這些建商準備推案後賣掉土地,不然,萬一大坪數、高總價的房子一推出,如有滯銷的狀況,土地也很可能同樣滯銷,因此,比較安全可以落袋為安的方法,是在這個階段賣掉。

對土地有了基本認識,接下來聊重劃區的建案。只要重劃區面積不是太大,前幾個建案都會是投資客的天下,賣得很快,如果重劃區內又有重大交通建設或中央級政府單位進駐,銷售速度就會更快些,有的甚至不用打廣告一天內就可賣光紅單。

這些剛開始推的產品,地點上都不會擁有永久景觀,完工後看出去一定都是別人的房子或高架橋,地點也一定不是靠主要道路,更別講面公園、面綠帶、面學校,有時候還會面加油站、看得到墳墓等,建商總是先把較差的土地推出去,以後才有好地可拉抬房價,這些房屋一律好看不好住。雖然建材次等,但價格也相對便宜,這是建商對市場丟出風向球的作法。

比如桃園的青埔重劃區,整個大青埔的第一個案子,並沒有大成功,雖然價格低、地點差,但因為當時並不確定青埔的高鐵特定區是否會如期釋出,所以當投資客也不愛時,案子是掛的,後來才解套。

投資客連產品都不研究就進場,就是圖個「快」,建商當然也很「敢」,近幾年這類的案子,都敢創造出新天價,反正他手上多的是投資客的名單,有客戶可撐盤。


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