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投資祖厝耐煩處理繼承紛議 獲利回報更甘甜

鄉土劇裡,常常可以看到幾個兄弟姊妹,為了爭取祖厝的產權,搶的你死我活,像這樣的故事,聽起來很老梗,不過,在真實生活中,如果碰上這樣的物件,千萬不要輕易錯過,因為這類物件的屋齡高,但因為持份複雜,這種大家庭的子女都會急於拋售套利,如果加上地段不差,便宜搶進,一定有錢賺!

想買稀有古厝 先要積極布線訊息及人脈

    坦白說,這種物件真的很稀有,我如果不是累積了相當人脈,也千載難逢!那要從何找起?我建議,要跟房仲及代書建立一定關係,讓仲介或代書幫忙搜尋類似物件,一旦有消息釋出,某戶要賣這一類有多人共同持分的房子,我通常就會開始放長線釣大魚,先告知這幾個持分的屋主,我有意要購買,希望他們幾個兄弟姊妹商量看看,碰上這類案子,千萬不要「吃緊攏破碗」,通常他們都得經過冗長的家庭會議討論,甚至會爭執不下,也有人不得不對簿公堂,才能最後確定願意出售,聽到消息之後,再趕緊出價搶進,這就是最聰明的購買時機!

    邏輯很簡單,老一輩留下的祖厝,通常都會有好幾個子女共同來繼承,有人對老屋感情深厚,會堅持不肯出售,但也有人眼看長輩走了,自己也不可能入住這樣的老房子,還不如賣了獲利了結,在兩派人馬互相僵持不下的情況下,通常會採取多數決的方式,決定這個物件的出售與否,因為根據土地法34-1規定,「共有土地或建物之處分或變更,除法律或契約另有規定外,以共有人過半數之同意行之」,換句話說,只要有一半以上的人同意賣,就算仍有人反對出售,也不得不同意。

攻心為上!耐心等待 趁亂才能用低價買到

  雖然這塊地,卡在奢侈稅,我還在養地中,不過,從銀行鑑價和附近價格來看,這樣已經賺進超過一半的利潤,這樣的投資,誰敢說不聰明?但是這樣的投資,真的不是人人都敢,首先,手頭上的現金要夠,因為像這樣的資深祖厝,銀行通常只願意核貸五成,現金流不夠,千萬不要碰!此外,這麼多人持份的房子,要等大家有共識,一定要花不少時間,千萬急不得,要拉長戰線跟這些人耗,切記,等久就是你的,要賺錢就要有耐心。

  其實,這個議價過程,最重要的是「說服」!舉例來說,我也投資過祖傳的店面,同樣有多人持份,這個位在高雄新民路的物件,有9個人共同持有,但這次的坪數不大,只有15~16坪大小,就算拿來出租,一個月租個3萬,均攤下來,一個人也分不到幾千塊,還不如把店面賣了,大家可以各自拿一筆錢,看準這群人的心理,我花了不少時間說服,不斷的重複遊說,要他們把房子賣,獲利了結,也好過一個人每個月只能不痛不癢的幾千元。

  這個說服的過程,一定要個個擊破,這麼多的持份人中,一定會有幾個特別難搞,但一定也有幾個急於脫手,我會集中火力,把重點放在願意出售的人身上,要他們去跟其他持份人理性溝通,能不要打官司,就不要打官司,大家都是親戚別計較,沒必要把家務事鬧上法院,讓人家看笑話!以這個個案為例,我利用持份人之間的矛盾,最後成功議價到765萬,簡單裝潢過後,我一轉手賣了900萬,看似複雜的共同持分祖厝,只要用對方法,都能簡單賺到錢。

    也許你會說,萬一眾志成城,每一個持分所有權人都要出高價怎麼辦?這當然要挑選過後才能決定!不過,整體而言,這種物件的持有人,年紀通常比較大,所以對於房市行情了解不深,開價本來就相對不會太高,加上物件老舊,他們也沒有信心能賣多好的價錢,看準大家意見分歧的時候,趁亂出價,通常不會讓投資人太失望!


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