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撥開超貸的迷霧:「實價」多少?


      投資客的方法說破不值錢,超貸的重點在於貸款成數,而非利率,因為投資一定是短進短出,而且都用寬限期繳息不繳本,對他們而言百分百貸款不難,但利率一定比別人高很多,可是也沒差。再讓你看四種黑心方法:

    黑心方法一:原買八百萬元,另寫假合約書影本一千萬元送銀行,所以八成貸款就會等於百分百貸款。此招就是違法,但因為比較簡單,做的人比較多。

   黑心方法二:原買八百萬元,外加裝潢款二百萬元,總價也等於一千萬元,八成貸款形同百分百貸款。此招需要屋主的配合簽約,但因這買賣圈圈多半屬於投資客集團的人頭或會員,所以要如此配合也很簡單,況且老師會慫恿買方找他配合的裝潢公司才可承做,買方可以被扒好幾層皮。

    黑心方法三:原買八百萬元,外加一百萬元的二年期裝修貸款,八成銀貸後自備款等於只要六十萬元,但兩者利率都很高,此時老師會教你用寬限期來降低月付額,同樣也會慫恿你找他合作的黑心裝潢廠商。這種方法比較合法些,但買方的利息會損失不少。

    黑心方法四:原買八百萬元,老師找到一間小銀行願意配合寫鑑價報告變成估值一千萬元,再依七成貸款原則貸給你,所以自備款只要一百萬元,利率很高。萬一東窗事發,銀行的分行經理會被抓走,相關行員有刑責,買方的刑責未定或沒有,因為估價的人是銀行,買方並沒有作假合約。

    房價都是成交八百萬元,以上四種方法,第一、二種,實價登錄上都會是總價一千萬元,別以為神不知鬼不覺,這樣做的罪名是刑法的偽造文書、使公務人員記載不實,那些「老師」不告訴你的秘密就在於此,老師們頂多算「分享」知識,有罪機率不高,學員除非慘賠,否則難對老師們提起訴訟,況且也沒錢請律師。

    那利息差多少?鐵飯碗的公務人員現在可以拼到二十年期的是一.七五%,四種黑心貸款多半在二.一%以上,有的還高達三%,此時老師會安慰說:反正房價賺回來就好,老師不會說出心裡話:你他X的趕快給我簽約,不然我的房要賣給誰? 

   這幾年我持續地灌輸一個觀念:看實價登錄網站的行情,必須要看低不看高,看低者之後起碼要再扣五%,才是成交價參考,現在你知道原因了吧!

    你可能會說,按這種方式出價,賣方不從、房仲不理,但我真的很想買啊,是不是只好考慮加一點價格?通常,只要賣方不是專業投資客,並且前任屋主持有超過五年、因已經有高額利潤,多半還是會放手成交。老實說,以目前這種時機,投資客也有可能體認拖很久老是賣不掉,不無可能咬牙賠售或平盤脫手。

   判斷房價還有個小提醒,記得把房屋與停車位的價格分開,房價容易漲、停車位則是死豬價,區域停車位行情變動不大,樓層價差一層樓最多十萬元,大小車位也是一個十萬元,好不好停再加減十萬,比如地下一層一個一百萬元,地下二層就是九十~九十五萬元,依此類推。機械車位與平面車位相比,大約是六折價,比如一個平面車位行情一百萬元,機械車位就是六十萬元上下。


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