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收租賺的是「租金」,與房價漲跌無關

  其實投資不動產像養小鴨一樣,將房子出租就可以產生一定的收益,這就好像養一隻會下金蛋的鴨,鴨就是房子,金蛋就是每個月收的租金,胖鴨就是房價高,瘦鴨就是房價低。市場資金就是鴨的飼料,資金多鴨容易胖,資金少鴨只好減肥了。建商是孵小鴨的人,買房子就是買小鴨來養。還有,地段就是鴨的品種,有些鴨怎麼樣就是養不肥,那就是品種有問題啦。


  買房出租是長期投資,收的是金蛋;買房賺價差則是把鴨養肥後就賣掉,這是二種不同的投資觀念。


  我選擇的是買房出租,所以重點是金蛋,至於房價在一定程度之內漲漲跌跌就好像鴨變瘦或變肥,那不是買房出租關注的重點,唯一例外的是,如果房價跌的太厲害,就好像鴨都快要死了,那你當然要做處置,以免賺到租金卻賠了房價。


  當然最好的是,已經收了一堆的金蛋,鴨還變的超肥,那真是太棒了。


房價漲幅高,租金變異小

  這幾年房價的趨勢大家一定很清楚,一路向上,漲個二、三倍都有。至於租金呢?房價漲個二、三倍,那相對租金也應該漲個二、三倍才合理吧!可是以我當房東的經驗來說,這幾年的租金幾乎是維持在相同的水準,所以租金的年投資報酬率才會從高於4%到現在連2%都不到。


  為什麼會只漲房價,不漲租金呢?畢竟不是所有的房子都是買來出租,有些是買來自住,有些是買來投資轉賣賺價差,所以,雖然租金不漲,對投資轉賣賺價差的人來說根本沒差,就算鴨子下的蛋變小了,但只要鴨子變得又大又肥,轉賣秤斤秤兩還是能賣個好價錢,房價自然還是有上漲的空間。


未來房價跌,租金不變的收益率更高

  難道我有房子,不希望房價一直上漲嗎?既然我是當房東以收租為主,又不賣房,房價上漲好像沒什麼用處,反而因為房價一直上漲,投資報酬率不高所以無法買進新物件,這樣何必呢?所以雖然我有房子,但我反而希望房價是維持在合理的水平比較好,房市也會比較健康。


  延續上面說的,如果是設定低價買屋高價賣屋賺價差,也就是把鴨養肥後就賣掉的人,他會希望房價上漲,因為他賺的是資本利得,但像我是買房出租的人,我要的是鴨蛋,房價越高,代表買鴨的成本變高,我的投資報酬率就越低,等於鴨蛋變小了,我反而希望房價下跌,讓我能以合理的價格買進房屋,投資報酬率反而更高,每月可以收取固定的租金創造現金流,當現金流可以cover我的生活支出,就達成財富自由了。


  其實,這跟股票投資也是同一個道理,長期投資賺股息的人,會希望股價不要太高,才能買得更多;短期進出想要賺價差的人,才會希望股價越高越好。



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