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政府應有配套的都更補助規劃

都更的主要成本是土地成本及重建費用,重建費用中又以營造費用為主,都更後的地主與建商之分配比例,大致就是土地成本/重建費用加上建商預期之利潤。


在高房價地段,土地成本居房價的取大比例,所以地主可分配的比例較高,可能高達六成,甚至更多,因容積獎勵的關係,都更後的總樓地板面積已比原來放大許多,放大的樓地板面積乘上高分配比例,地主分回原有的坪數不成問題,甚至可分回比原來更多之坪數,加上都更後的房價大幅提升,參與都更對高房價地段的所有權人,不僅沒有縮小坪數、縮小居住空間的困擾,甚至可享房產價值倍增的好處。


反之,在地價或房價相對較低的地段,土地成本在房價中的占比降低,因此地主可分回的比例較低,可能只有五成,甚至只有四成或三成,可分回的坪數當然變少了,若再扣除新建築高達30%以上的公設,實際使用面積就更小了,因此都更對地價、房價不高的地段之住戶確是一個纇惱的難題,若想擁有原來的坪數,勢必要有所付出,那就是分攤都更重建費用,如果不願意或無力分攤費,也不想成為都更障礙者而增加稅負,那麼較簡單的對策有二,其一為賣掉原屋在該都更案的權利價值,而移居到其能力所及的可擁有較大坪數之區段;其二就是接受縮小坪數後之分配,但這兩種選項畢竟都是無奈下的選擇,因此都更一定要有補助非高房價地段的低收入戶之配套規劃,否則對非高房價地段的低所得所有權人,都更的良善美意非但無法使其受惠,反倒是壓力與剝奪的夢魘。


基於公義及財政考量,受補助者當然應有資格限制,應排除高房價區段、擁有兩筆以上房產者、多資產者、中高以上收入者,也就是只補助低房價區段且只擁有單筆房屋、收入未達一定標準、資產未達一定標準的家庭,補助的目標當然是使其可擁有符合所需的適當坪數。


那又該如何給予補助呢?若依其所分攤的都更費用給予一定比例補助,則無法防杜申請補助者向建商要求非必要的較佳品質,甚至會出現補助了不符情理的人均大坪數空間之弊端。若給予每坪若干現金補助,一樣無法防杜申請補助者用了非必要的大空間,或用了非必要的較佳品質,畢竟這是社會資源的分配及運用,一定要符合公平正義,何況申請補助者仍是有房產者而非無殼族,只有當他為所希望的新居住空間承擔了貸款壓力,也一併考量在該處設籍者的合現人均坪數才給予補助,方態杜絕浮濫或弊端,因此對符合申請補助資格者,給予一定額度範圍內的都更分攤費用之貸款利息補貼,才是公平適妥的辦法。


終結釘子戶!:都市更新解套的曙光


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