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由景氣循環看台灣房市

「有土斯有財」,是台灣人堅信的觀念,但房地產與一般財貨最大不同的地方,在於它兼具投資與消費雙重特性,既然如此,如果能掌握房產長期脈動,掌握漲點頻率規則,無論你是想投資保值或是消費居住,都能心中自有一把尺衡量。

1972年我進入房地產業,看盡房地產業的興衰起伏,並不怨悔委身這個產業,仍要繼續在這園地中築夢圓夢。40年來,台灣房地產走勢大致可分為五大循環,每個循環的漲跌,都有其歷史背景因素。若依時間與區域的不同,呈現出的走勢與格局也迥異。

 

選對商圈  增值潛力強

 

40年前,我有兩個當兵的同僚,退伍後各自返鄉,同一時間,兩人分別在台北與高雄買了一間半新公寓自住,當年台北公寓每坪單價才一萬元,現在每坪卻高達80萬元,漲幅高達80倍;而高雄的房子漲幅,迄今卻不到八倍,增值差距居然有十倍之多!

 

若以大廈產品投資為例,台北地區近十年來,平均漲幅已經超過一倍以上,其中大安區漲幅更高達兩倍以上,但中南部這幾年的房價,只有平均不到40%的漲幅,而且漲幅都集中在2008年金融海嘯後的兩、三年,在此之前有些地區的房價幾乎是原地踏步。

 

不只南北房價漲幅有落差,同一縣市的行政區塊不同,也會因商圈發展潛力不同,而讓房價漲幅有所不同。同樣是台北市,區域的好壞,增值幅度就有明顯差距。舉例來說,十年前我有個住台北大同區的朋友買了大安區一棟公寓給他兒子,十年後的今天,大安區的公寓增值超過三倍,自己住的大同區卻增值不到一倍。同樣有個「大」字,命運卻不同。

 

抓對趨勢  掌握財富重分配

 

除了從區域的角度觀察房價以外,從時間的觀點來看,不同的時間點進場,房價增值也有差,尤其是選對房價谷底期或反彈期購屋,增值幅度更是相當可觀。例如,台北市有些人在2003年SARS風暴與2008年全球金融風暴時勇於進場,短短兩、三年內,都有超過50%的獲利,可見最悲觀的時候,往往是房市蓄勢待發的最好時機。話說如此,能在此時精確判斷是否危機入市,卻也需要兩把刷子才行!

 

不過,假如你想賣房子,卻選在上述市場最悲觀的時間點拋售,最少就會損失四成以上。我還看過有些換屋者,不但選錯時間把房子賣在最低點後,眼看房價逐漸回升卻遲遲不願進場購屋,並誤聽專家意見,以為租比買划算,於是一等再等,房價卻直飆一去不回頭,如此一晃就是三、五年,晃到難圓換屋美夢。錯誤的觀念,等於無形中放空手中不動產,有巢氏頓時變無殼蝸牛,得不償失。

 

在此,建議有意購屋與售屋者,應該要先了解房地產漲跌因素與循環走勢,因為這是買賣房地產必做的基本功課。如果只是茫然聽信媒體或是專家建議,自己沒有培養出一套房市投資邏輯,我想,無論買賣,你都會不安心!此外,尋找一位專業且具良心的房仲專家,做為一輩子的投資顧問,也是幫你節省時間與金錢的最好途徑。

 


第一次循環:1968年春~1975年夏(合計7年)

 

1968年開始,台灣由農業社會轉型為工業社會,國民所得逐年增加,三代同堂的生活型態起了劇變,北部就業人口增加,南部人口轉移,年輕人紛紛自立門戶,購買新屋的市場需求強烈,台北市率先掀起高樓大廈的興建風潮。在供不應求的交易市場中,同時帶動了預售房屋的市場繁榮,北部的高樓新廈與中南部嶄新的透天厝成為購屋新寵,當時的中古屋幾乎乏人問津,預售屋交易量遠大於中古屋,很像前幾年中國各大城市的房地產交易現象。

 

1973年中東戰爭爆發,因為石油禁運而引起油價上揚,後續的通貨膨脹更順勢引發了房價飆漲。這個時間點,我正好任職於華美建設業務部門,親眼見證台灣第一次房價飛漲的盛況。當時華美建設推出每坪預售不到3萬元的老爺大廈,以及每坪預售約4萬元的林肯大廈(兩者都在台北市敦化南路的仁愛圓環旁邊),都是在推出兩、三週內搶購一空。

 

政府第一次打房→ 四樓以上建築全面禁建並緊縮融資

 

1973年底,眼看房價一路飆漲,通貨膨脹將一發不可收拾,蔣中正政府立即下令四樓以上華廈禁止興建,頓時澆熄房地產市場熱度。1975年4月蔣中正去逝,房地產同時進入反轉階段的最谷底。這一次循環初升與主升段之擴張期共走了四年,高峰期走了一年半,反轉期從1974年春高峰到1975年夏谷底也剛好走了一年半,房價下挫三成。

 


第二次循環:1975年秋~1982年夏(合計7年)

 

在市場一片悲觀的同時,蔣故總統經國先生開始啟動全台十大建設,並放寬建築融資。此時台灣正式邁向開發中國家之林,經濟成長迅速,房地產又開始啟動一波主升攻勢,1980年再度爆發中東戰爭,油價也因禁運而再次高漲,通貨具漲的情況下房價當然順勢噴出,搶購房市幾乎達到人人瘋狂的地步。

 

政府第二次打房 → 追查資金來源與空地限期興建

 

面對如此飆漲態勢,1980年底,政府祭出劇烈的打房手段:緊縮貸款銀根、空地限時興建否則課處重稅、兩戶以上房屋持有者必須追查其資金來源……頓時引起土地價格下滑,市場也因持有者在政府追查資金來源與追查逃漏稅的雙重壓力下,恐慌性拋售手中的房地產,房價也因而在1981年春天反轉直下,到了1982年夏天跌落谷底。這次情況與第一次循環一樣,初升與主升段之擴張期走了四年,高峰期走了一年半,反轉期也是同樣走了一年半,大台北地區房價同樣下挫近三成。因此,坊間對於房地產景氣就出現「三年一小漲」及「七年一大漲」的循環理論。

 


第三次循環:1982年秋~1990年冬(合計8年半)

 

1982年秋季開始,房價下滑過速,整體經濟趨緩,金融市場風險再起,於是政府開始放寬建築融資,激勵買盤進場。這個時期,台灣出口經濟開始繁榮茂盛,但房地產市場因都會建地有限,加上產業與就業人口集中,都會的房屋交易市場呈現供不應求現象。另外,這時候的換屋頻率逐年增高,二手房(中古屋)開始超越一手房(預售屋)市場,這一階段很像中國目前的房地產交易現況。要注意的是,此時台灣的經濟成長帶來了國民所得年年大幅的成長,股市由2000點開始大幅上攻,造成游資不斷增加、通貨膨脹再起,房價節節攀升,加上地下金融猖獗,民間違法吸金利率高達年利率30%以上,形成流動資金氾濫的潛在泡沫危機。儘管政府不斷提升放款基準利率,仍然無法吸收過剩游資,貨幣供給額年增率飆到35%以上,銀行房屋貸款利率高達13%。在房市飆漲、股市上萬點、地下金融氾濫等三大投資管道失控的狀況下,社會亂象已經達到不可收拾的地步。

 

政府第三次打房→ 整頓地下金融、全力緊縮銀根,房市股市雙雙反轉

 

在如此社會經濟亂象齊發的危機中,郝柏村任命為行政院長後,即刻下令全力整頓掃蕩地下金融,資金泛濫情況因而收斂。1989年2月28日與3月31日,政府分別以降低重貼現率與存款準備率以及緊縮貸款等金融措施打壓房價,市場從此進入反轉階段,股價也於次年2月攀上12682點歷史高點後正式崩盤,大盤指數在8個月內跌到2485點,淨跌一萬多點,房地產雖然跌幅未超過三成,但此一波段循環的房價漲幅有數倍之多,因此影響到下一波段循環的回升時程。

 

另外,這次的循環高峰期因資金過度氾濫因素,迥異於前兩次循環的高峰期,讓房價衝出的末升段行情長達三年之久──從1989年夏開始反轉至1990年冬谷底,反轉谷底期同樣走了一年半,房價也如同前兩次循環跌幅機幾近三成。

 

這三次循環都有其共同走勢:擴張期皆為四年,高峰期除第二循環長達三年以外,其餘兩次循環的高峰期皆為一年半,反轉期都只有一年半即能跌至谷底,房價下跌也從未超過三成。主要的原因是,一般民眾貸款額度大多介於六成至七成之間,只要房價下跌兩成以上,銀行的逾放比率就會攀升,但政府不容許銀行有倒閉風險出現,每每就會在房價下跌接近三成時出手拯救房市。

 


第四次循環:1991年春~2001年冬(市場震盪盤整十年)

 

這一次循環,著實打破了房地產「七年一大漲」的慣例。由於上一波段房價漲幅過多,讓後續的十年時間,房價皆處於微幅震盪上下盤整的階段。1992年首次民選國大選舉國民黨大勝,並修憲明定總統、副總統改由直接民選,台灣正式走向民主化憲政之路,房地產稍有反彈跡象,但前一波的泡沫陰影過深,讓房地產處於療傷階段,房價上下盤整數年。本來1995年開始有回春跡象,但1996年李登輝總統的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件,不管當時的飛彈是否如李總統所說的空砲彈,但已經造成民心恐慌,愈高總價的物件愈乏人問津。緊接著又爆發亞太金融風暴,雖然台灣政府成功地化解亞太金融風暴,但銀行的逾放比率持續增加,也留下市場一顆未爆彈的隱憂,這才是延長房地產盤整期的主要原因。

 

在這次的循環中,房地產始終沒有大幅明顯漲幅,主要是一方面台灣漸漸邁向已開發國家、經濟成長趨緩、政府政策轉移至資訊產業的獎勵與發展政策;而另一方面是,政府並未針對房地產提供太多利多政策,導致持續20年發燒的房地產整整休耕近10年。

 


第五次循環:2002年春~至今

 

2000年開始,台灣第一次政黨輪替,民進黨陳水扁總統執政,房地產面臨消息面重大利空,房價持續盤整量縮,但因時值技術面處於低檔,且房地產市場盤整多時,因此房價欲跌也不易。為了穩定民心與解決銀行逾放比率持續增加的危機,新政府決定以積極的政策刺激房市,避免因銀行倒閉所引起的連鎖效應。例如,持續數年提供數千億的首購優惠貸款的低利率補貼政策,刺激年輕人大舉購屋意願,並採取增值稅減半的激勵措施。這些政策果然奏效,房地產自2002年春開始景氣反彈回升,在增值稅在減半的政策激勵下,稅收不減反增,不但拯救房地產,同時也解決逾放比過高的金融危機。

 

2003年夏天,全球面臨SARS風暴,房價在初升段中受到影響,連續兩季台灣經濟蕭條房市冷淡,但在此危機中,房市卻只有反應短短半年,從此就一路走揚,並邁向長達5年的主升段行情。一直到2008年次級房貸引發全球金融風暴,市場預期應是本次景氣循環的終結者(當時在持續下挫半年的狀況下,學者專家與業界一片看壞市場),但我在此時獨排眾議,在台灣不動產交易中心2008第四季季報中發表專文表示,2009年第一季開始,至少會有兩年時間,大台北地區的房價將呈鋸齒狀微笑線型上升。之所以會大膽做此判斷的主要因素有二:一是馬政府宣布遺產稅大幅降低至10%,我就預測未來勢必引發大量的資金回流潮;二是馬政府開此著手修訂「陸資來台購置不動產辦法」,並啟動ECFA談判,預期利多心理因素勢必引發商辦產品走揚,並帶動整個房地產豪宅商品的漲幅。這項預測,果然在2009年與2010年的房地產走勢中完全應驗,豪宅價格也不斷地衝破新高,商辦市場更是蓬勃發展。

 

政府第四次打房 → 課徵奢侈稅與豪宅稅

 

時至2010年年底,資金過剩效應未減,大家對房地產仍表樂觀之際,我同樣在台灣不動產交易中心第四季季報發表不同看法:預測2011年政府將以「稅率」控制房價,因為歷史經驗告訴我們,當房價碰觸到政府設定的警戒線時,必定會祭出嚴厲的政令打壓房價,而打房的最有效措施就是稅率控制。

 

果然,政府在2011年3月宣布課徵房地產奢侈稅,企圖出手打房。但有趣的是,大台北房價從2011年下半年開始卻演變成價穩量縮的格局,中南部房價則持續兩年來未了的補漲行情。至於台北市,雖然祭出豪宅稅,但房價在一年內卻上漲9.5%。所以我不禁要想問:奢侈稅打房真的正中要害嗎?沒有實價基礎的奢侈稅課徵,如同開一部沒有輪子的救護車上路,不但救不了病人,還用化療方式錯殺無辜,結果得到的成效是──房價不跌反漲,民怨不降反升。此外,奢侈稅收達不到預期10%,增值稅更因交易量劇減而大幅萎縮,期望奢侈稅打房政策可謂全然失敗!


   

【本書特色】

★ 房產教頭成功預測房市走勢:曾精準預測SARS後房市一路走揚、金融海嘯後大台北地區房價呈鋸齒狀微笑線型上升……這次,他再度提出12大房市趨勢預言,你一定要知道!

★ 實價登錄後的應變措施:實價登錄後,對於房地產市場的影響,是好還是壞?如何藉此精準算出成屋與預售屋的合理房價?本書都有完整披露。

★ 2013年房市走向指點迷津:本書擁有最新的房產資料庫,一一點出六大都會區的詳細交易行情與增值屋動向。

★ 一次學會選屋、賣屋、看屋、交屋:提供最新「不動產說明書」範本,提醒消費者買賣房屋的注意事項,以及挑選優質房仲人員的眉角。