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申辦房貸六大步驟,你一定要知道

對於每一家銀行來說,申辦房貸的流程都是固定的,主要得經過以下6個步驟。熟悉這段流程,才能清楚知道每個階段該做什麼。


步驟1【提出房貸申請】:選定最適合自己的房貸類型

前篇介紹了6大類房貸,你可以根據家庭資金狀況和財務規劃,選擇最適合自己的方式。在與房仲業者簽訂買賣契約前,最好先詢問代書大約可貸到多少額度,並轉達個人的需求;和房仲業者簽約後,其代書會替你聯繫銀行並提出申請表,期間還會提醒你該準備哪些文件備查。


步驟2【房屋鑑價】:根據房屋位置和狀況評定

銀行收到房貸的申辦文件後,會針對房屋座落位置、屋齡、坪數、生活機能、學區優劣等種種條件,詳細閱覽不動產資料,並交由專業人士進行鑑價,以便推算可以貸出多少額度。如果鑑算出來的價值遠低於預期,不妨邀請對方再度前來實地勘察房屋,可針對包括裝潢、頂加等,另行評估,舉例來說,都會裡的中古公寓,屋齡多數在25年以上,頂多只能貸到七成;如果屋齡超過40年,往往貸不到五成。


步驟3【貸款人背景審核】:65歲以上無業,銀行可能緊縮貸款條件

不動產鑑價完成之後,銀行會針對貸款人的年齡、性別、工作、婚姻、信用記錄、還款能力等條件,審慎客觀評估,以決定要核准或駁回貸款申請。鑑價和徵信是銀行必做的兩個步驟,唯有如此才能做到風險控管。等審核步驟完成後,銀行會提出意見和核貸條件,並通知貸款人或代書。如果未通過審核,銀行也會告知申請人婉拒的理由。銀行端對於年紀較大的購屋人,如果沒有相當的財力證明,貸款條往往較差,不只成數低,年限也短,申請失敗的機率也會大增。



步驟4 雙方對保:親赴銀行辦理開戶手續

當銀行核准房貸申請,同意把錢借給貸款人,雙方必須簽訂借貸契約,這個動作稱為對保。對保當天,貸款人和保證人必須親赴銀行,銀行會幫貸款人辦理開戶手續,將來銀行撥款就會把錢存入這個帳戶,貸款人每月繳款也需透過這個戶頭。



步驟5 抵押權設定:通常是貸款金額的1.2

介於完成對保之後、銀行撥款之前,必須先經過抵押權設定這一關。銀行為了保障自身權益,通常會將抵押權設定為貸款金額的1.2倍,換言之,如果貸款500萬,抵押權設定就會是600萬。如果前屋主有貸款,就需要確認原銀行的帳號、貸款餘額等資料,由銀行撥款同時代償。



步驟6 銀行撥款:需先辦好火險與地震險(中標)

抵押權設定後,銀行會確認貸款人是否幫房子投保火險和地震險,確定辦理妥當後,才會進行撥款。火險和地震險的費用須由貸款人自行負擔,且會要求不斷續保,直到貸款清償完全為止。



專家小提醒

Q:保証人的財力,會影響貸款嗎?

什麼樣的情況下還需要保証人?讓銀行願意賣出「高成數」的關鍵是什麼?

現行銀行法規中有規定,只要擔保物足額,就不得再要求借款人提供保証人,舉例來說,如果向銀行借房屋貸款1000萬,但該房屋本身價值達1200萬,房屋價值高於貸款金額,就不能要求保証人。換句話說,貸款最重物的應該是擔保物(房屋)本身,其它不過是附加而已。目前,保証人往往是出現在某些特定的貸款行為,例如某人想要向銀行借房貸,房子在妻子名下,但只有身為公務員的先生符合申請優惠貸款的身分,這時候貸款就以先生為借款人,名下有房子的太太為保証人。而在此種情況之下,擔保物條件愈好,加上保証人的一方條件優越,在貸款上自然就會有比較多的空間。



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