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等久就是你的!進可攻退可守 都更宅超火紅

經常在媒體上看到,都更釘子戶花幾百萬買的房子,最後以數千萬成交,這樣的天價交易,投資報酬率高達幾十倍,讓人看了好生羨慕,但這樣的投資,真的是人人都可以玩嗎?有的老房子等了二十年,卻還不能改建,也有三年從六百萬元變兩千萬元的黃金屋,哪些老房子不能碰?哪些才是建商眼中的黃金屋?這是很多想買老公寓的投資客,心中最大的疑問,要投資下手前,一定要睜大眼睛看清楚,我們先從別人的故事經驗開始看起!

都更利益驚人,老屋鹹魚翻身大賺五倍

    二十多年前,林先生在建國北路的巷子裡,花了八十萬買的平房,總計十七坪大小,雖然老舊,但加蓋了二樓後倒也算舒服,加上地段方便,一家大小五個人,從來沒想過居然有一天幸運之神會降臨在他們身上,二○○五年,有建商開始收購土地,談了一年多,林先生開價四百萬成交,一來一往就賺了三百多萬,有了這筆錢,林先生到新莊買了三十坪的電梯大樓,因為都更,他們換屋買到更大坪數,從平房換到了大樓!

    像這樣的老屋翻身,很多都是無心插柳的故事,很多人都是住了幾十年,才有開發商或建商找上門,不過,都更的利益驚人,開始有人願意購買這類老屋,邊住邊等。

仔細合算拆分權益,無利可圖的都更談不成

根據經驗,一坪土地要能夠創造五坪的建坪價值(也就是取得五百%容積),建商才有談合建的意願,因為通常建商與地主談合建的條件都是六四拆帳,若是一些具有規模的知名建商,條件會是五五/四五拆。舉例來說,以六四拆帳,四樓公寓的土地持分約十坪,若改建後容積率可達五百%,等於十坪的土地可蓋五十坪建坪,換句話說,更新後能地主可以分回三十坪室內面積的房屋,建商則可分到二十坪的權利。

「關鍵就是這三十坪,也是合建的最低門檻。」開發商評估,因為三十坪的面積可以隔成小三房,是一般家庭的基本需求,跟改建前相較居住面積沒有太大變化,接受度會較高,至於建商分到的二十坪,就是建商的成本加上利潤。如果改建後容積只有三百%,等於十坪土地只能蓋三十坪建坪,而屋主又不能忍受分回的面積縮小成十八坪,都更就不容易成功,因為建商不可能做賠本生意。

    不過,一定要提醒都更宅的投資客,雖然都更的利益很大,一賺可能就是好幾倍,堪稱是投資客獲利最多的選擇,但是都更的投資時間過長,加上政府法令變變變,經常有投資客會碰上談了十多年,卻還遲遲沒下文的狀況,要投資這類的都更宅,建議投資客要掂一掂自己的口袋深度,否則可能機關算盡,望穿秋水,最後仍然落空收場!


就靠房市躺著賺


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