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解讀房價的祕密 房子值多少錢?

你可能不知道~

或許賣一包衞生紙的利潤,和賣一具電腦鍵盤的利潤相比,可能相差無幾?

而賣一大袋 12 包的衞生紙,我們可以清楚知道它的利潤是乘以 12;一箱共有幾包,我們就乘以幾……

可是換做是一台電腦,用了不同的元件,我們就不會知道各個零件單獨的成本和利潤各有多少,組裝一台電腦的售價,到底賺我們多少錢?

 

我們試看看,能不能把房價像衞生紙或電腦的售價一樣拆解來看,用最簡單的公式來解讀房價的秘密:

    成本價值可以計算得出來,可以說它只是具有一個單純居住的「功能性價位」,如果一個地處偏遠、地價低廉的房地產標的,它的房價假若又因為土地價格趨近於零,拿計算機算一下建材、人工……甚至折舊,買賣取捨的房價一目了然,沒有想像的空間,不可能創高價值。


H看不到的價格,才是真正最貴的價錢

  附加價值是一種看不見的東西,由於無法用某一種特定標準或是工具來去衡量,一間房子的交易行為,買方在不知道賣方當初取得這間房子所耗費的成本,在買方、賣方資訊不對等的情況之下,附加了於房屋價格上很大的一個袐密空間,而如果有了比較的對象資訊,價格可能會回復正常,也因此「比較價格」在不動產估價之中會如此的重要。但是價格的比較,也有可能會愈比愈高,因為一旦房地產的商品再經過層層的包裝,增加了商品的複雜度,讓人更難去將它拆解比較,沒有了可殺價、議價的依據,它的價位就可能再創造得更高。


因為附加價值具有創造利潤空間「不能說的袐密」,讓人摸不著頭緒,因此才會有人願意投入這個市場競爭的遊戲!如果電腦資訊商品不能再被包裝創造價值,電子產業的利潤瓦解,賣一個高科技晶片的利潤比賣一張衞生紙的利潤還要低,就不會有人願意花遠比開一家造紙廠還要高出百倍以上的成本,去投資興建設廠做製造生產電子產品設備的生意了。


一旦房地產的附加價值喪失,設想如果治安惡化環境不再受人喜歡、天災不斷造成交通受阻或受限、不能向銀行貸款做為資金融通的工具、對於資產保值的安全感消失了……房地產市場金融的信用崩潰,消費者持有房地產的信心瓦解,失去價值之後所剩的價格會有多少? 


黃金之所以具有高昂的價值,並不僅止於它在工業材料使用的功能性價值,或是生活飾品美觀上的個人喜好價值而已,最主要是它在金融市場上的信用價值,可做為金錢替換的接受度,決定了黃金本身的價值高低,當黃金的信用強度愈高,價格就愈昂貴。而房地產真正的價格,其實也是具備了金融市場中的融資功能,可替代信用的附加價值,因此當信用強度愈高,可融資的額度愈高,附加價值也就愈高。


以金融市場銀行貸款融資比率來算,如果你自備有100 萬的現款:

若貸款成數六成(自備四成)

你可以向銀行借款 150 萬,買到 250 萬的房子

100 萬 ÷ 40% = 250 萬

若貸款成數七成(自備三成)

你可以向銀行借款 233 萬,買到 333 萬的房子

100 萬 ÷ 30% = 333 萬

若貸款成數八成(自備二成)

你可以向銀行借款 400 萬,買到 500 萬的房子

100 萬 ÷ 20% = 500 萬


銀行給予的融資比率愈高,購屋資金的槓桿額度也就愈高,又如果市場上的房貸利率很低,購屋消費性的利息支出很少,買屋比租屋划算,那麼就會有愈來愈多的人也會想要自己擁有房屋。


而房地產的價格,正因為它除了是住房需求的必須品之外,從成本價值計算,其土地、建築成本、利潤、資本利息會隨著社會經濟與通貨價格的成長變化,自然會因結構產生出基本的價格;除此之外,房價的變化,更取決於金融市場的動向如何?從附加價值計算,正因為它可做為金融商品「融資」的附加價值特性,當房地產可「融資」的條件愈寬鬆,表示市場對於取得房地產的難度愈低(購買力高),只要市場對於房地產的購買能力高,即使房價高一點,消費者仍可接受,購屋條件愈容易,房價相對也會更高,可見「融資」對於房價高低的影響力,是最具有絕對關聯及重要性的。

  

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