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談判集體的權利變換總值,再依個別權利價值進行分配之優點

本單元權利價值的比值及相關計算方法,並非土地與建物的市價之比或公告價格之比,純為法化並盡可能合理化都更整合時各戶的權利分配及責任分攤,配套的解決問題之思維很簡單,未來集合住宅的所有權人,與都更的實施者、或建商、或整併者,只談判集體的權利變換總值,或集體的利益分配比例,或集體可分回的新屋量,再由各戶依其權利價值參與分配集體所分回的部分,優點包括:


  1. 1. 避免住戶被建商各個擊破而損及權益:過往都更整合時,建商會找住戶私下「喬」,個別住戶在資訊、談判能力、對法規的瞭解等各方面均居劣勢,輕者談不出好成果而吃點小虧,倒霉者遭不肖建商所騙而吃大虧,個別談判對大多數的住戶不利。


  2. 2. 避免不公平:集合住宅中若有擅於談判者或釘子戶,往往會為其自身爭取到較大利益,建商私下給予的補償(暗盤)愈多,其他住戶所吃的虧也就愈大,畢竟建商會設法實現其預期之利潤,所能給的總量就是那麼多,喬事情時當然會預留有些住戶要給多一些才會點頭同意都更,事實就是現在的都更及私下喬的方式,敢要者獲利,相對的,不擅爭取的住戶會成為吃虧者,唯有避開個別談判才能避免不公。


  3. 3. 方便建商進行建築規劃,且分配會很公平清楚:集合住宅在都更重建或整合時,各戶都希望分回的坪數多一點且不要受騙或吃虧,其他的考量或要求就不同了,有的希望拄有原來的住屋格局,有的要求方位如何又如何,有的希望房間變多,有的要求大屋換成小屋及一定數客的權利金,有的要求將原有的大坪數住宅換成數間小套房以利出租,有的希望可晾晒衣物的陽台大一點,有的希望空內面積大一點而陽台小一點,有的希望建材是如何又如何,有的要求分回的新屋屬無障礙空間等等,與所有權人個別喬時,建商確實很耗費精神、時間,在建築設計上也挺頭痛的,因實在很難滿足各方的要求,各有不同要求的個別談判是整合緩慢的主因之一,甚至會阻礙都更。


但若與所有權人談判他們的集體權利變換總值或可分回的新屋總量,事情就變簡單了,排除所有權人各不相同的個別要求之困擾後,建商可依市場的需求去進行產品規劃,並清楚列出新建案規劃中的各戶被選擇時所需之權利價值,再由願先選擇的所有權人,各自依其擁有的權利價值去挑選未來的新屋,並與建商就權利價值的並額部分,以現金相互找補,待處理完願先選擇者的權利變換後,只要保留尚未選擇者的權利價值之屋量,其餘就是建商可銷售的部分。



終結釘子戶!:都市更新解套的曙光


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