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買大樓vs買公寓,哪個選擇比較好?

大樓的「優點」:可貸較高成數、有管委會服務

就同一區域而言,大樓的價格往往比公寓高,雖然需要較多的自備款,但銀行願意出借的貸款成數也會略高。


不必爬樓梯方便家有長者,保全和管委讓安全度提升

大樓設有至少一部電梯,最直接的優點是不必爬樓梯,格外適合有老人、孕婦和幼童的家庭。某些社區由數棟大樓聯合組成,若能團結一致,戶數愈多就擁有愈強的協調力。多數大樓住戶會設置管委會,協助大家規劃和執行決議後的事項。


大樓的居住型態,往往僱有管理和保全人員,負責代收掛號信、管制門戶、維護社區安寧;此外,有些社區會與環保公司簽約,由住戶在社區內自行做垃圾分類,再交由環保公司代為清運,就不必苦等垃圾車了。


大樓的「缺點」:單價高、公設多、需繳管理費

至於大樓的缺點,購買時需付出較大的代價,不僅單價比公寓高,公設比例也較多,約在20%40%假設付同樣的錢買同一地區、屋齡相當的房子,公寓能取得的坪數絕對比大樓來得多。購買大樓之後,無論你居住與否,每個月都須按坪數繳交管理費。


想買大樓的人,如果是透過房仲業者,記得要求看物件資料表,上面會登記有無代為清運垃圾、每坪管理費多寡等訊息;如果物件資料表上沒有記載,可請房仲業者代為瞭解,然後補上這些資訊。


公寓的「優點」:單價低、公設少,土地持分高

公寓幾乎都是中古屋,在都會區裡,因為寸土寸金,建商已經很少推出這類新案。相比之下,20年的公寓算很年輕,公設約在6%10%;有些30年以上老公寓因為當初登記的關係,根本是零公設,權狀上載明多少坪數,就能得到紮紮實實的空間,讓購屋者覺得非常划算。住公寓的另一項好處是免繳管理費,以30坪的房子為例,每月至少省下15004500元的管理費。


公寓多會因屋況的關係,銀行貸出的款項可能比大樓略少,其優點在於土地持分高,將來如果改建,可以分到較多的坪數。


公寓的「缺點」:無人負責公共事務、維修分攤吃力

公寓沒有管理員,僅能依賴熱心的鄰居幫忙大家處理公眾事務例如抽化糞池、定期清洗水塔和樓梯、維修樓梯照明等,必要時得一戶戶去收錢。然而,熱心鄰居對大家並沒有約束力,若遇到不合作的惡鄰,便無法像管委會那樣發揮作用。


此外,公寓沒有電梯,必須一階階慢慢爬,如果年紀大了又住在較高樓層,每天上上下下非常吃力再者,公寓沒有保全人員,如果大家不隨手關門,安全堪慮。至於收包裹、領掛號信、倒垃圾等雜事,沒有人能代勞,一切得靠自己。等公寓老舊之後,管線如需更新,能共同分攤的戶數少,相對得付較多的錢。


從稅金多寡,比較公寓和大樓的價值

以同樣區塊、同樣坪數進行比較,繳納房屋稅時,大樓住戶往往繳得多,因為

大樓房子比較值錢;繳納地價稅時,情況正好相反,因為公寓的土地持分較多,所

以土地較值錢。



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