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都更困境興釘子戶

目前的都更分兩類,一為政府主導,一為民間自辦,無論公辦都更或自辦都更,都是進展緩慢且曠日費時,其癥結就是很難取得更新單元內全部區分所有權人之同意,拖愈久且愈晚同意就能爭取到更多利益的必態,釘子戶成了都更不可承受之重。


都更活動的強勢者,除了敢獅子大開口及勇於抗爭的釘子戶之外,另一就是建商,建商除了財力優勢之外,都市更新條例更是其大大有利,只要找到十分之一所有權人同意即可申請都更,第三十六條又明訂直轄市、縣(市)主管機關依其所請有代為拆除或遷移之義務,這有如建商可指揮政府強勢逐行其都更計劃,衝突、抗爭的社會成本卻由全民共同承擔。當抗爭導政都更停擺,甚至質變成難解的社會事件時,政府、建商、受拆戶、整體社會,將不是多贏,而是多輸。


眾所周知,很多財力雄厚者大肆搜老舊公寓及畸零地,囤積居奇的心態,昭然若揭,藉著都更題材哄抬價格轉手獲利,或乾脆在都更整合時做釘子戶,獅子大開口海撈一番,雖然違法但卻完全不符社會利益,因在囤積居奇的過程,受囤積的土地、房屋根本不會受到有意義的改良,不僅影響市容,也影嚮重建進度,直接受害的就是真正居住該處的其他渴望重建之鄰居,其居住品質無法獲得改善,還要承擔房屋結構不良及各類管線老舊所潛藏的危險與風險。


思積居奇或做釘子戶,其實就是人類自私、貪婪的實照,因能如此做的人通常都是經濟上的優勢者,講白了,大抵都是擁有多筆房產者,也就是不必住在其所囤積的待重建之集合住宅,當釘子戶可獲最大利益的盤算下,怎會體恤其他真正居住該處的住戶之居住品質與安危!?


只有一筆老舊社區高齡房屋且實際居住該處者,撇開都更整合時因樓層價值及分配比率談不攏,以及擔心遭建商坑害致利益受損的情況外,其心態應是贊成都更重建的,因一經重建,房價馬上大幅提升,居住品質也提高,但因參與整合的土地、建物之權利價值比例無法定計算依據,其自我認知的價值與建商依權利變換所能分配給他的部分或權利金差距過大,當然是反對整合,反對都更重建,這種只有一筆老房屋及實際居住該屋者,也可能因價值認知差距而成為釘子戶。


開徵房屋老舊稅具合理性

開徵房屋老舊稅,是都市更新的第一帖良方,這將全面性使房屋老舊之所有權人產生積極的都更意願,降低整合難度。


徵收這種稅有無合理性?答案當然是肯定的,老舊房屋的使用會無形的增加並耗費社會成本,其耐震度不足致安全度較低、巷弄狹窄致災害救助較困難、溝渠阻塞髒亂致衛生條件較差,所衍生的就是災害救助費用可能較高、健保費支出可能較高、善後的災害或傷亡補助費用可能較高,負面影響市容觀膽更不在話下。


再者,現行都市更新條例運用強制拆除遷移條款對付釘子戶,往往招致強烈抗爭,社會成本過高;都市更新條例修正草案,雖然多了一道主管機關調處及司法裁判,待裁判後再由主管機關代拆遷的程序,但仍屬強制性拆遷,未來仍會有耗費社會成本的激烈抗爭。


相對的,新思維是透過徵稅使人積極參與都更,畢竟較溫和且耗費社會成本少,未來將不再有釘子戶對抗大批警力及拆除大隊的聳動畫面。


老社區及老舊房屋顯屬整體社會利益的反面,迫切的都市更新因現行法規缺乏誘導乃合宜機制而致牛步化,開徵房屋老舊稅能催化都更整合並助益解決問題,符合大多數人利益就是實現社會公義,開徵此有利社會新稅當然合理。


老舊社區普遍存在著房屋老舊、巷弄狹窄、棟距不足、耐震度堪憂等問題,事涉生活品質與安全,也攸關公眾利益,確實有進行都市更新之必要,但由於相關法規的不足及缺失,都更已然成了強者拮取暴利的尚方寶劍。


終結釘子戶!:都市更新解套的曙光


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