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重劃區怎麼買:搞懂投資客才能挑到好物件


要了解如何在重劃區買屋,必須先了解建商與投資客的想法。建商特愛重劃區,畢竟可以逢低買進套利的機會難得;投資客也愛重劃區,因為能夠大量一次性操作多戶的賺錢機會不多,獲利時間短、金額高,也因此雖有超高的套牢風險,但仍前仆後繼、樂此不疲。

套牢的也很多,被法拍的也不少,被國稅局抓到的更多,只是他們沒說。

不論任何機構所做的土地價格調查,重劃區的土地在初期都會是呈現拋物線向上,到了成熟期後就會持平、轉下或隨大盤起伏,所以建商及專炒土地的投資客,這輩子都在找新重劃區,在早期抓住向上的趨勢就能大賺一票。如果錢夠多,玩土地投資的獲利比玩房屋高上好幾倍,但我要再次慎重提醒:如果你子彈有限,手上只有「少得可憐」的幾百萬或一千多萬,家裡還有老小要養,放棄吧!你絕對玩不過大咖炒手,縱使想卡個畸零地來玩,作夢的機會仍高過於可能的獲利,尤其重劃區的特性是有大片土地可自行開發,建商根本懶得去整合小塊畸零地。

簡單來說,重劃區是這樣操作的:圈地作都市計畫、禁建禁買賣、計劃完成、道路等公設完成、土地發回,接著就可以自由興建、買賣,政府或重劃單位也可以賣地。

  一個新的重劃區,多半會有三成的抵費地(1)公開出售,所以,專業投資人最愛的,就是不大不小的重劃區,比如像板橋的新板特區或是新莊的副都心重劃區。而公共設施的內容,更成為評估此重劃區的重要項目,像台中七期的公共設施是市政府跟市議會進駐,這都是建商最愛,畢竟台北市信義計劃區已經是標準範例;而淡水的淡海新市鎮,啥也沒有,只有喊了十年還在喊的輕軌,土地太多也很難炒,只有大型金控級建商才有本事耗上三十年。至於台中的黎明重劃區,只有高速公路,沒有政府機構來撐腰,炒完土地就會有一堆投資客快閃脫身。

(1)抵費地:重劃區土地規劃成建地時,除了部分土地發還給原地主外,會有約兩成土地用作道路或其他公共設施,剩下約三成土地就是政府的抵費地,標售後所得即作為都市計畫費用。


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