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預售、新成屋、中古屋買房技巧(1)-如何選購預售屋

由於預售屋的消費者,以首購族為大多數,而大多消費者對於購買房子的基本資訊,並沒有客觀的教育來源,而預售屋特別又是由建商設計建築,再包給代銷公司負責銷售,對於案件的所有資訊,全都是來自於銷售端之單方所提供,消費者完全沒有主控權,對於案件也沒有太多的選擇或要求的彈性,最後的結果:要嘛就是不買、要不就只能接受。


基於長期以來預售屋的銷售形式,其交易條件怎麼訂定的?交易程序是如何進行?一般民眾早已被建商教育成功,因此消費者在選購預售屋時,僅能就看得到的大範圍來評估,在座落的區位、交通、周遭公共的大環境去做參考;要不然就只能衝著建商的品牌信譽來選擇。如果真的決定要買的話,預售屋能夠讓消費者去比較和留意的小地方,明顯較容易可計算出差異性的最大一塊,就是在「公共設施」的這個部分。


H留意售價會不會被「公設比」的差異給吃了?

在房地產預售市場的開發趨勢來看,目前新開發的建案,動輒 30%、甚至 40% 公設比的現象,似乎早就已經是司空見慣的正常現象了。藉由登記規則與建築規範之間的疏漏,合法增加出各種公共及附屬的空間,登記為可供銷售的面積,就持有公設面積比例多寡的權益來說,消費者是不是只能被當成售價的肥羊,被迫得要成為分擔不合理面積與售價的市場接受者?就要看個人怎麼去算了!


基於獎勵興建之法令允許,建商得以透過各種容積獎勵移轉或交換方式,讓建築在設計上有更多彈性的空間,於是不同建案所創造出的可供銷售面積(包括附屬建物與公共設施),就會與正常法規限制所容許的面積比較之下,產生極大的落差。


以一個 100 坪的產權登記建物,在現行合理的公設比之下,若以 35% 來計算,那麼主建物和附屬建物(泛指:室內+陽台)的面積則會在 65 坪,但如果這其中又含有車位,那麼該標的室內實際的主建物面積可能就只有40 坪的可能,相對其他非實際室內可使用住居的部份(車位、附屬建物、公設)所占的面積就有35% 至 60% 之多的差異。


H 「預售屋定型化契約」新制下的定價

由於一般消費者對於房地產產權的教育和知識普遍不足,許多人其實根本分不清楚什麼是主建物、附屬建物、公設,更何況是各種車位的種類和計算方式了。如果不按照分別標價的方式,這 35% 與 60% 之間,會有高達25% 的價格模糊地帶,永遠是消費者弄不清楚、也搞不懂的空間。


因此消費者在購買預售屋時,也必須要先有什麼是主建物?附屬建物?公共設施?有關產權概念和實物認知上可能的條件落差,才不致於讓築巢的美夢,因一時的衝動而買下了預售屋,卻在等到房子完工交屋之後,變成感到一種「買的不值得」的惡夢。


現行預售屋的定型化契約條款已經修訂,採取將不動產之售價分別按照主建物、附屬建物、公設所持有的面積來分開標價,以有助於價格公開透明。如此的立意,是讓消費者可以有更明確的資訊可做為比較和參考的依據,即使是貴也知道是貴在哪裡!


但是市場的價格更明確公開之後,建商是不是也可能在這個新制之下,將調整美化後的公設與附屬建物售價,轉嫁至主建物的單價,而使得建商合理化地教育消費者,讓消費者對於預售屋的單價認知反而更高。畢竟市場上的預售價格,還是由建商自己定的,對於更高的預售價格,消費者能不能接受,就由消費者自己來做定奪。 

 

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