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預售、新成屋、中古屋買房技巧(2)-如何選購預售屋

如果不是「首購」族,以投資的角度來看,預售屋並沒有成品存在,法令上也尚未能夠辦理登記,在制度下得到保障,購買者拿到的,形式上其實只算是一種「商品期貨」契約,契約到期之前,該期貨權利可以自由買賣移轉給他人,由他人承接期貨契約條件,以取得未來之現貨需要,因此預售屋本身商品的市場性,以及建商的換約規定,是投資預售屋者應特別留意的重點。


以自住的角度來看,預售屋是一種分期付款取得現貨的方式,由於看不到實體,未來它會如何呈現,與自己所想像的成品和目前所廣告的環境之間,可能會有多少的落差?這部分就是消費者所應值得考量的地方。


而同時應注意的是在總價計算上的問題,雖然現行預售屋已按照主建物、附屬建物、公設、車位……不同的使用面積來分別計價,但是您一定還是要先將車位單獨分開之後,試算一下其他加總後的總價除以車位以外的總登記面積,看看每坪的單價是多少。因為您現在是以總價在買,但是未來出售的時候,市場上習慣性的比價基準,還是會用傳統的方式計算,那麼調整後的每坪單價,和市場上的其他成屋相較,是不是已經隱含了市場預期的價差利潤?或是高於市場接受度太多,未來轉手可能會有被殺價失血的風險?

 

  因為成屋市場的交易習慣是以權狀計價,若以這個數例的分析來看,在購買預售屋時,是以號稱百萬的單坪售價購入(僅主建物標價 100 萬,附屬建物及公設另有分別定價),一般人會誤以為這棟100坪/單價100萬的房子,再加上車位的價格,簡直就是上億元的豪宅! 


  在一般消費者有資訊上的落差時,以成屋交易習慣定價行情的話,等到這筆預售屋未來交屋,就錯誤認知的100萬單坪七折(70萬/坪)售出,仍有預期利潤。反之,用成屋市場的行情來反算預售價格,單價必須在一個合理的落差之中,否則還未賺到時間上的利差,就已經先被「坑」財,得不償失了!

 

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