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首購族檢視自身需求,先求有再求好

這幾年房價逐年高漲,但民眾的薪水卻跟不上漲價的速度。根據行政院主計處最近統計資料顯示,若以台北市平均每戶可支配所得約125萬元計算,想在台北市購買預售新屋,平均需要花費12年,這對於月收入21K或是不到三、四萬的上班族來說,簡直就是天方夜譚,只能徒然望房興嘆,購屋痛苦指數達空前新高。

 

每戶可支配所得是指,以每戶所得總收入扣除利息、保險等非消費支出後,每戶剩餘可支配款項。至於購屋痛苦指數,則是依各縣市平均房價推算35坪住宅總價後,除以該區平均每戶可支配所得。

 

其實,先別怪罪外在環境的不合理,畢竟這些我們小老百姓也不能去控制。既然如此,就別一直怨天尤人,應該了解自己的需求,以積極思想訂定購屋的短中長期計畫,才有機會脫離無殼族命運。

 


不是買不起房  而是你不了解自己

 

在談購屋計畫之前,我先來談談何謂「房價所得比」(Housing Price and Income Ratio,PIR值)。我在前面〈2013年房市趨勢大預測〉曾提到過,房價所得比就是指「家戶年所得」跟「購屋總價」比率,也是最常被用來探討民眾購屋負擔的能力的指標,所以也被視為「購屋痛苦指數」。

 

目前一般的說法是,房價所得比在六倍為合理區間,如考慮住房貸款因素,那麼,住房貸款支付之本息負擔成本,占家戶所得的比重以「不超過三分之一」為宜。舉例說,假如是雙薪家庭,每月總所得為十萬元,那你每月支付房貸本息最好不要超過三萬元。

 

台北市的平均總價,以2012年來說,大約是1500萬元(平均屋齡22年),平均房價所得比約14倍。因此,如果你的家庭收入不到125萬元,想要在台北市買1500萬的房子,依照房價所得比分析,需要12年不吃不喝!

 

乍聽之下,或許你會問:「難道要叫我每天勒緊褲帶過苦日子嗎?」未必!買房子是件人生最幸福的事,千萬不要為了買房,而失去「身為人」的尊嚴與快樂。況且,我一直強調,房價所得比的數值其實意義不大。不過在買房前,建議你可以想想:你一定要住台北市中心嗎?一定要買那麼大間嗎?一定要買全新的房子嗎?一定要全部現金支付嗎?這些問題思考後,你應該就能很快地找到屬於你的幸福小窩!

 


不努力  100年不吃喝也買不起

 

我曾經把房價所得比的問題,在課堂上詢問學生感受。有個學生就開玩笑說,不吃不喝100年也買不起房子,因為任何人不吃不喝一個月就必死無疑。另一位學生則有感而發:假如不努力,100年不吃不喝也買不起任何一棟房子。

 

確實如此,人一踏出社會就要覺悟,所有食衣住行都要靠自己努力掙得。天下沒有白吃的午餐,想要買房子,就必須仔細擬定賺取第一桶金的計畫,藉以足夠支付第一次購屋的自備款。月薪不到四萬元的小資男女,「儲蓄+投資」是很好的方式,要學會「不亂花錢」、「有錢就存起來、甚至投資穩健型基金」,因為現在靠死薪水絕對沒辦法,最後,還得靠挑戰不可能任務的決心,只要做對這些關鍵決定,很快就能擁有自己的夢想家。

 

儘管努力不一定有機會,但不努力,你永遠沒機會。

 


月存1萬元  五年後晉升有殼族

 

無殼蝸牛想買房子,當然不可能一開始就要求太高,但也不是天方夜譚。假如妳是單薪家庭,每月至少要儲蓄1萬元,五年後就有60萬元存款當自備款。建議先訂定最低空間需求,尋找約十坪的小套房,60萬元存款當成三成自備款,如此一來,你就能買到總價200萬元的房子。尋房訣竅是:從近往遠,從北往南。之後,你應該有能力支付1萬元以內的房貸本息,若有能力儲蓄,或是成家後另一半也有在賺錢,再來考慮要不要換屋。至於是否自住或出租,就要在購買時考慮上班的交通問題。

 

假如你是雙薪家庭,建議每月訂定存款兩萬元計畫,五年後就擁有120萬元存款,同樣地,你可以找到20坪兩房中古屋,總價400萬元,也許在淡水,也許在桃園,甚至到中壢,但「先有再說」。之後,你應該也有能力支付不到兩萬元的貸款本息,若你還有能力繼續儲蓄再考慮換屋。

 

我認識一位社會新鮮人,五年前聽我的演講後,決心訂定五年成家計畫。雖然只有3.2K(每月32,000元薪水),但他縮衣節食且省吃節用,每月付6,000元鳥籠式的房租之餘,還能存下15,000元,五年下來共存足近百萬元,也順利在桃園蘆竹看好的區塊,買了一間20幾坪舊公寓。先求有再求好,這個案例就證明,無殼蝸牛五年內必能達成買屋心願!

 

總之,首購族買屋前必須先建立四個觀念:

(1)先有再求好:排除地段的限制。

(2)先遠再求近:排除距離的限制。

(3)先小後大:排除空間的限制。

(4)先舊後求新:排除屋齡的限制

 

十年前,曾經有個單身朋友因經商失敗,變賣所有的家產,淪為無殼蝸牛。七年前,他存足150萬元現金,在陽明山購買一間20坪大中古屋,總價約370萬元。他把房子隔成兩間套房,一間自住,另一間出租給當地學生,每月房租收入與自己儲蓄足以抵付房貸。四年前他賣掉該棟房屋,靠著房屋的增值加上自己增加的存款,自備款約300萬元,買了台北市中山區20坪中古屋套房,總價約780萬元,同樣隔成兩間套房,其中一間每月出租約15,000元。

 

三年後的今天,他生活獲得改善,房屋也增值,因此他重新裝潢自己的房子,20坪自己住得比較寬敞舒暢。如此一來,房屋增值的總價扣除貸款金額,他的資產淨值已經超過700萬元,這就是一個典型從無到有的成功置產案例。所以我衷心地建議各位,一定要先求有再求好,先從遠再求近,先由小後求大,先從舊後求新。



【本書特色】

★ 房產教頭成功預測房市走勢:曾精準預測SARS後房市一路走揚、金融海嘯後大台北地區房價呈鋸齒狀微笑線型上升……這次,他再度提出12大房市趨勢預言,你一定要知道!

★ 實價登錄後的應變措施實價登錄後,對於房地產市場的影響,是好還是壞?如何藉此精準算出成屋與預售屋的合理房價?本書都有完整披露。

★ 2013年房市走向指點迷津:本書擁有最新的房產資料庫,一一點出六大都會區的詳細交易行情與增值屋動向。

★ 一次學會選屋、賣屋、看屋、交屋:提供最新「不動產說明書」範本,提醒消費者買賣房屋的注意事項,以及挑選優質房仲人員的眉角。