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鯊魚的嗅覺:房東要懂得保命


就如同很多行業,在房地產圈混久的人,會有一種屬於這個行業的長相,同時擁有一種這個行業磨練出來的直覺。入行時,前輩告訴我,不管用心或不用心,磨一陣子後外表都會「看起來」像專家,可是只有真正用心的人,才能淬鍊出「鯊魚的嗅覺」。當下我聽聽而已,倒也沒放在心上,直到遇到丁叔,才對這個說法有種心領神會的體悟。

認識丁叔的時候,他已經退休,經過多年修身養性,已經變得慈眉善目,和很多曾在他巔峰時期交過手的人所描述的殺氣騰騰形象完全不一樣。初次見面只覺得他就是住在隔壁、會在春日陽光下和貓咪一起打盹的好脾氣阿伯,若不經過一番深談,絕對看不出他早些年在這行水裡來火裡去的精采過去。因為從上游待到下游,除了工程,和房地產有關的法令、業務看人的技巧,只要說得出來的,他無一不熟。像我這種晚輩,也只有在向他請益某些特殊案例的時候,才會看到他眼中藏不住的鋒芒。

和同期的同業相比,丁叔日子過得不錯,除了年輕時沒有像一些老同事一樣風花雪月、花光自己老本;也因為他有些機緣買了幾間房子來收租,這些年下來,這幾個啞巴兒子讓丁叔和丁嫂衣食無虞,還有餘裕可以每年出國溜個幾趟。

不同於媒體上不時出現悲情房東、或房東房客鬧上法庭的案件,我們從沒聽說丁叔有過類似問題,大家推測原因可能和丁叔的魁武外形有關,此外,關鍵應該就是傳說中的「鯊魚嗅覺」讓他趨吉避凶吧!

有一回看他心情特別好,我們這些小朋友舉手發問,問他到底要怎麼當個開心收租、永遠都能遇到好房客的爽房東?

「年輕人,天底下沒有爽房東這事情啊!」丁叔哈哈大笑。

「你以為,當房東只要房子擺在那邊,找到房客就可以高枕無憂了? 天底下哪有那麼簡單的事! 我自己都不敢保證,哪天不會遇到個糟房客呢! 當房東,第一要務就是要勤,我來跟你們說說我以前遇到的爛房客吧!」很少講當年勇的丁叔,那天特別有感慨。

二十多年前,剛好那時有個建商朋友對他挺熱絡,知道他想買間房子收租,就介紹了他們公司的案子,該社區位在北市某個熱鬧、但是治安不太好的商圈中,賣了很久還剩下兩三戶,就問丁叔要不要買這棟樓的大套房單位。因為價格實在便宜,丁叔看也沒看就買下來,開啟了他的房東人生。

「後來才知道那棟樓裡面真的是亂七八糟。」丁叔說得含蓄,但要是熟悉商圈的人, 聽到那棟樓都是笑而不語,大家心照不宣,這種社區怎麼能租到什麼正經房客?

當時還年輕的丁叔還是傻呼呼地就當起了房東。

丁叔人生的第一個租客,是一對年輕夫妻,看起來一切正常,剛開始交租也算穩定,想不到沒半年就出了問題。第一個徵兆是繳租漸漸不準時,丁叔那時固定每個月五號去收錢,明明已經打電話約好時間,偏偏到了時間就藉故不在。後來丁叔聽到鄰居提起,這對夫妻不對勁,每到晚上都會傳出大吵大鬧的聲音,請丁叔特別注意。第一次當房東的丁叔擔心得要命,而這對夫妻後來欠租情況越來越嚴重,丁叔就找了個理由跟他們解約。但收回房子的時候,真是慘不忍睹。

「整間房子滿地菸屁股也就算了,還吐得到處都是檳榔渣,我自己打掃加粉刷之後,一直覺得檳榔味和菸味揮之不去,真是髒死了!」丁叔形容當時狀況,彷彿還嗅得到那股噁心感。

更恐怖的是,幾個月之後丁叔打開報紙社會版,赫然看到前房客吸毒猝死的新聞, 這也才發現前房客根本不是真正夫妻檔,名字也是假的,還好當初不想一虧再虧,斷然解約,不然那個苦主就是他了。

後來,丁叔那間套房也陸續有一些租客進進出出,卻總是有繳租金不穩定、破壞屋況、騷擾鄰居的狀況發生。有一次更可怕,有個年輕男生打電話來毛遂自薦要租房子, 但一見到面,丁叔就直覺這年輕人賊溜溜地不大正經,大熱天的,手也一直插在口袋裡。丁叔當時也沒問,答應帶著年輕人上樓看房,但不一樣的是,丁叔無論是進電梯或是進房門,都刻意側身讓那個年輕人先進去。

果然,看房子看到一半,那年輕人忽然轉過身,拿出刀子要搶劫,當時離門較近的丁叔反應快,立即衝出去,並猛力拉上內門、把鐵門關上反鎖,再衝下樓報警,如此免去一場無妄之災。

「要不是我直覺不對勁,故意讓那個小子先進去,搞不好連命都沒了。」丁叔說來平靜,但應該內心澎湃。

也因為一直沒遇到正常的好房客,他管理起來覺得煩心,索性把套房賣掉了。可是從事房地產業的人對房子總有些迷戀,加上長輩都說買房子好,他不死心又想繼續買, 只是後來學聰明了,即使聽說有不錯的案子,他都會親自去看過,並多方打聽風評,勤做功課問附近的租金行情,確定狀況不錯,他才願意買下。

「後來,我找了幾個老房東跟他們請教,裡面有假有真,倒也讓我琢磨出幾招,第一個就是一定要和租客聊一聊,只要感覺上有點奇怪的,寧可讓房子空著也不要惹麻煩;另外,我把房子弄得稍微好一點,不要再力拚社區最低價出租,到時招來一些怪人,請神容易送神難,真的吃不消。你們在這個行業這麼久了,做事情不能只靠直覺, 最後一定要白紙黑字讓自己站得住腳,所以簽約千萬不能少。如果遇到好的房客,我也會跟他簽久一點的租約,算他便宜點,找個好房客能穩穩收到租金,才是最要緊的。」

「我這麼多年戰戰兢兢,都還不敢保證會不出亂子,所以,你們說,這世間哪有甚麼好康是天上掉下來的呢?」

是啊,沒有經過真刀真槍,怎能淬鍊出渾然天成的真功夫?

馨講堂

如何挑到好房客?
在台灣當房東是很辛苦的,除了前文提到的法律問題,有些人會問,怎麼找到好房客? 老實說,遇上好房客真的有一部分要靠運氣,很多房客人模人樣, 住進來後就問題百出,這種事情誰也說不準,不過還是可以透過一些方法降低風險。

首先,先讓房子有個好賣相。要先站在房客立場思考房子,越多人想租的,在大數法則下,你越容易挑到好房客。舉個例子來說,有電梯的一定比沒電梯的受歡迎;離捷運近的也會好過沒捷運的;近捷運的出口有手扶梯也一定好過爬樓梯的;當然,讓房子看起來亮麗,用一點心思裝潢與擺設,拍出比其他人更有吸引力的照片以增加自己房子的熱門度......上門的選擇自然就多。

其次,挑選刊登管道。近來越來越多房東不愛使用張貼招租的方式找房客,改採網路刊登的方式,除了效率較高,具有門檻的招租管道在某一種程度上也可以達到過濾租客的效果。另外要提醒房東們,丁叔帶看遇到歹徒的例子確實曾經發生過,如果是女房東,帶看時最好能夠找朋友或家人一起比較安全,在帶看過程中如果覺得怪怪的,可以學丁叔,請看屋者先進門,讓自己和大門保持較近距離。或者若是真的沒空帶看,願意支付服務費,也不大在意實價登錄必須揭露租金的狀況,可以委託房仲業者代為處理,省去帶看和簽約過程中的麻煩。

第三,和準房客聊天。除了看房客是否衣著得體、應對合宜、神色自然外,詢問時也可以從房客的工作類型、地點等,大概觀察出準房客的經濟狀況,並且在言談中也多少可以了解房客的心態,每個問題都可一層一層地深入問下去,再前後對照,是否有邏輯不合的狀況發生。當然,不要問過於隱私的問題喔。

第四,就是確認房客的身分。同業也曾經遇過房客用假身分證來租房子,所以如果要簽約,盡可能禮貌地請房客出示雙證件,例如身分證和健保卡,這樣至少可以多一層保障。如果房客是公司或社團等法人機構,應由法人代表人簽約,或由代理人代理簽約,避免承租人用公司招牌承租,卻以私人名義使用,或是以私人名義承租,卻交由法人使用的情形,日後恐怕糾紛不少。

最後,還是老話一句,當房東或是當房客的,所有的承諾都要白紙黑字,且當房東千萬不要因為一時懶惰,租約到期了還不去跟房客續約,讓租約成了不定時租約,屆時後患無窮。如果可行,建議房東將租約公證,以免未來房客欠租時還要走曠日廢時的訴訟程序,那真的是慘上加慘。


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