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「光武新村」合建都更 身價翻數倍

「地段」決定一切,都更也不例外!位於台北市敦化南路一段的連棟公寓「光武新村」,屋齡高達四十五年,由於當地住戶早有參與都更改建的共識,讓建商與建經公司僅花一年不到的時間,順利取得七成五住戶的認同,預估三年後完工,每坪約50萬的老舊公寓,身價將飆漲至每坪百萬的豪宅價。

■ 公寓都更豪宅價 每戶總價逾4千萬

  「光武新村」正臨敦化南路一段,介於忠孝東路四段與市民大道之間,由於位處台北市精華地段,成了建商鎖定整合都更的對象;另一方面,當地住戶看準都更帶來的龐大利益,早已經凝聚共識參與都更,重點是該以何種方式,由誰協助執行?最後由隸屬揚昇集團的楊昇建設以及信義房屋子公司安信建經,僅花了一年不到的時間,取得光武新村A區七成五住戶的認同,成功跨過都更門檻。

  揚昇集團總監許瑜容指出,「光武新村」A、B兩區的基地面積為866坪,共有住戶72戶(A區48戶、B區24戶),現今每戶30坪的公寓總價約1,500~1,800萬元,但透過都更改建後,每戶可分回52~55坪,每坪至少80~100萬元,每戶身價頓時暴漲逾4,000萬元。

  安信建築經理公司副總經理李承政表示,以台北市精華地段的都更案為例,合建的土地分配大多是建商三成五、地主六成五,由於都更獎勵為20%,因此建商的合理利潤約兩成左右。譬如「光武新村」都更成為「敦南168」,總樓層可達20層,總銷規模至少65億元以上,扣除預售面積6,355坪、每坪營建成本約26萬,不難算出建商參與都更的獲利空間。

■ 都更管道有3種 建經服務一條龍

  都更一直讓老舊公寓的屋主「既期待,又怕受傷害」,原因不外乎是都更的問題多、時間長、金額大,尤其最怕居民意見紛歧、釘子戶獅子大開口或是資金不足、財務計劃不健全。安信建經經理李柏蒼表示,目前台北市三分之一的建物,屋齡都超過31年以上,若透過都更改建,整合時間平均也要7至10年,都更是否成功,關鍵除了住戶之外,整合過程必須公平、公正、公開,才能獲得信賴。

  目前都更可分為三種方式,去年的都更指標個案「尚華仁愛大樓」,被評定為921震災危樓,由第一銀行主導都更流程,屬於委建性質,住戶擁有主控權,但也必須自負風險;另一種是由建設公司或開發公司主導,屬於合建性質,如何協調雙方滿意的土地分配,往往是第一個難題,接續必須考量建商的信譽與財務,才不會蓋了一半就落跑;第三種是由建築經理公司出面整合,以中立第三者角度協助地主監督建商,由於採信託管理,不必擔心淪為都更孤兒。

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