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「徵」的不是妳(你)!? 『房地合一稅』課稅的範圍

法院甫於104年6月5日三讀通過房地合一稅制改革之《所得稅法》部分條文修正草案及《特種貨物及勞務稅條例》第6條之1修正草案,經 總統公布後,自明(105)年1月1日起開始施行!

立法院通過的所得稅法部分條文修正,有關房地合一課稅制的一般性稅率(即非自用住宅),依據所有權人為企業或個人、身分是境內居住者或非境內居住者,及持有房產期間長短,分別訂有2~4級高低不同稅率。以個人為例,境內居住者的適用稅率與「非境內居住者」相比,稅率級距不僅較多,尚可擁有長期持有的輕稅選擇;而非境內居住者因其適用稅率的分級較少,在台售屋利得稅負,平均會較居住者為重。

房地合一稅實施之後,房地所有權人是否『境內居住者』的身分將影響適用不同稅率(級距),所以有切身利害關的民眾須先瞭解注意有關稅法規定及函釋並早一步規劃安排:

一、課稅範圍 :境內、境外居住者稅率不一樣
​(一)境內與境外居住者稅率有差別,誰是境內居住者?

按照所得稅法之規定,境內(中華民國境內;台、澎、金馬)居住者必須符合:

在中華民國境內有住所,且經常居住在我國境內。

通常情形如在國內有戶籍,應可認定有住所。只要境內有住所並有經常居住事實,未必須要住滿183天。

此外依據財政部101年頒布之境內居住個人認定原則,

個人於一課稅年度於中華民國境內設有戶籍,且有:(1)一課稅年度於中華民國境內居住合計滿31天;(2)一課稅年度於中華民國境內居住合計1天以上未滿31天,其生活及經濟重心在中華民國境內。

或是,在中華民國境內無住所,但在一個課稅年度內於我國境內居留滿183天者。

以上,兩項要件只要符合其中之一,即是我國境內居住者。

舉例而言,某甲舉家遷美(加)並且長期在美國工作,甲在台灣留有一棟房產,依規定,只要甲在一個課稅年度內,返台並居留時間逾183天,該某甲就算是台灣的居住者。

非境內居住之個人的適用稅率,與總機構在中華民國境外的企業完全一致,這項高稅率的設計目的,在防止外籍人士與外資企業來台炒房。至於我國境內一般營利事業的房地合一稅率維持17%,與正常營所稅率一致。。 


​二、稅率

依據修正後之所得稅法規定:

(一)境內居住者適用的房地合一稅率共分四級,按其持有不動產年限依序是:

1、期間未達一年,稅率45%;

2、持有一年以上、未達二年的稅率是35%;

3、持有二年以上、未達十年為20%;

4、持有超過十年才出售,稅率降至15%。

(二)非境內居住者出售在台持有的不動產,利得稅率只有二級,

1、持有期不滿一年,會被課以45%最高稅率;

2、持有超過一年,稅率降為35%。

換言之,雖然房地合一課稅制施行後,境內外居住者的最高稅負表面一致,但境內居住者只要長期持有不動產,不要在二年內從事短期買賣行為,出售房產的利得就可降至20%以下,遠較非境內居住者為輕。

三、自用住宅優惠
 此外,境內居住者如符合自住房地要件時,同時適用自用住宅優惠之規定,像是:
 1、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。
 2、課稅所得在4百萬元以下免稅;超過4百萬元部分,按10%稅率課徵。
 3、但於6年內以適用1次為限。

四、結語

房地合一稅基,基本上是以房地收入減除成本、費用所計算之所得額為準。既然法對於境內或境外居住者採取差別待遇,則房地合一稅施行之後,有關於非境內居住者身分財產交易所得之核課,究竟仍採申報繳納或就源扣繳,值得關注!目前來說,非居住者身分於出售房地時會檢附身分證明文件(或戶籍謄本)辦理房地移轉登記,此時將被通報至財政部財稅資料中心及入出境管理局等單位。出售房地之非居住者如為及時依照稅率申報繳納財產交易所得者,恐將遭到補稅罰鍰甚至限制出境,務須謹慎以對。不過,如果逕自於境外委託出售時恐怕無法核課交易所得,未來訂定查核準則時須一併納入考量。

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