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『房地合一稅』須知: 善用重購退稅,保証划算不吃虧!


房地合一稅擬於民國105年1月起實施,雖然整體而言出售不動產的稅費增加,但對於大屋換小屋、小屋換大屋的民眾來說,重購退稅的標準,卻優於目前舊制土增稅的重購退稅,或許是一項利多。


立法院104年6月5日三讀通過房地合一稅制改革,包括《所得稅法》部分條文修正草案及《特種貨物及勞務稅條例》第6條之1修正草案,經 總統公布後,將自明(105)年1月1日起開始施行!因此,有關於行政院及財政部提出的房地合一稅制改革修正,其中涉及重購退稅的優惠措施是不可不知的「好康」,如能詳加瞭解妥適運用,不失為理財規劃好工具:


一、自用住宅優惠條件 
(一)為保障自用住宅的居住權,新制的房地合一課稅制將於民國105年元月開始施行後,出售自用住宅的獲利低於400萬元可享免稅;獲利超過400萬元部分,要繳10%的所得稅。例如甲在105年7月1日以2,000萬元買進A屋自用,在111年8月1日以2,400萬元售出獲利300萬元,依新制課稅,甲雖獲300萬元利得但享有400萬元免稅額下,甲出售A屋毋需繳稅。


(二)有關自用住宅優惠須符合下列的條件: 
  1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿 6年且無供營業使用或出租。 
  2.課稅所得在 4百萬元以下免稅;超過4百萬元部分,按10%稅率課徵。 
  3. 以6年內適用1次為限。 


二、什麼是重購優惠?
根據新修正《所得稅法》,有關重購自住房地者,應注意以下規定:
(一) 現行個人綜合所得稅重購自用住宅,僅限於小屋換大屋(以金額區分)始得退稅或扣抵。為因應高齡化社會,民眾或有大屋換小屋需求,大屋換小屋亦得按出售價格比例退稅或扣抵。
(二) 詳細來說,新制針對重購退稅採取從寬原則,除了不限制納稅人換屋面積大小或價格高低,均可申請退稅外,當出售房屋的所有權人與重購房屋的所有權人,不是同一人之時,也准其售屋利得可以申請重購退稅。
(三) 《所得稅法》第14條之8明訂,合一課稅新制重購退稅優惠者須滿足4個要件:
1、在 2年內完成換屋重購的行為;
2、本人、配偶及未成年子女應在該房屋辦竣戶籍登記並居住;
3、房屋須作自用住宅使用,持有期間無出租、供營業或執行業務使用;
4、重購後 5年之內不得改作其他用途或再行移轉。


三、重購退稅採取從寬認定
(一) 如屬換屋者,財政部規定,啟用重購退稅機制時,即使售屋與重購的所有權人非為同一人時,仍然享有退稅資格。
(二) 先生將名下的自用住宅出售後,以太太的名義買回新屋並作自用住宅的使用,先生出售舊自用住宅的獲利就算符合申請重購退稅或抵稅的資格;也就是說,新制合一課稅下並不須要新、舊自用住宅的所有權人都是設例中的「先生」。


四、結 語
總結來講,當出售房屋的所有權人與重購房屋的所有權人,不是同一人之時,稅局也准其售屋利得可以申請重購退稅;此外,符合重購退稅資格的民眾應要注意,若以小屋換大屋,已繳納的售屋所得稅可全額退稅;但若是以大屋換小屋時,就只能依據重購(新屋)價格占出售(舊屋)價格的比率部分退稅。對於有意換屋且欲適用重購退的民眾,自身仍須釐清其特案有關稅務權益,才是正道。

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