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【樂屋講座】揭露放大鏡下的「實價登錄」!

為了一解實價登錄上路後對房市的影響,樂屋網於11月21日於板橋致理技術學院舉辦「實價登錄」講座,邀請了房市專家張欣民老師從過去、現在、未來的角度分析實價登錄政策對買賣雙方市場的改變並暢談將來可能的交易模式。從現場二百多位聽眾的熱烈參與及反應顯現多數民眾關切房市的發展及擔憂自身權益的變化。當天來不及參加講座的您,樂屋網特別整理以下的精華Q&A讓你掌握房市資訊不漏勾。

Q1:誰要去辦理「實價登錄」?
(1)買賣雙方交易,未透過仲介及代書者,買方得去登錄。(平均地權條例)
(2)透過仲介交易且經過代書簽約過戶者,代書得去登錄。(地政士法)
(3)透過仲介出租者,仲介得去登錄租金行情。(不動產經紀業管理條例)
(4)透過代銷交易,結案或銷售期滿後,代銷業者要去登錄。(不動產經紀業管理條例)
PS:從上4個辦理登記者即可發現,並非所以的買賣、出租交易都需要辦理實價登錄。中間的灰色地帶可能為實價登錄是否為「實價」的關鍵因素。

Q2:是否所有的不動產交易移轉案件皆需申報?
實價登錄地政三法係規定於買賣案件辦理所有權移轉登記30日內申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,因買賣係有價金支付之對價關係才需申報「實價」,若非屬買賣案件,如贈與雖有移轉,但並不需要申報。

Q3:「實價登錄」後不動產資訊就完全透明化嗎?
以香港為例,其實價登錄必須在交易前幾日、交易中及交易後7日都必須申報,所以相對來說民眾可以查到最貼近的房價。但由於台灣的實價登錄採交易後才需登錄的機制,加上有區段化及去識別化的原則使得房市的公開資訊受到限制。因此民眾查詢到的實錄內容並非是全面性的買賣房價,只將近三分之一的資訊,所以並百分百的資訊透明化。

Q4:目前「實價登錄」有哪些漏洞?
(1)建設公司自建自售不用登錄
(2)不透過仲介之租賃案件不登錄
(3)極端3%不揭露:即售價最高及最低不揭露。
(4)法拍及公部門拍賣不用登錄
(5)親戚朋友間交易無對價者不登錄
(6)不用附成交合約書:可能造成買賣雙方私下達成共識的弊病。
(7)代銷公司登錄時間落差很大:部分代銷公司為了逃避登錄會將契約終止期延長,會將代銷契約拉長以回避申報登錄。

Q5:「實價登錄」可能的衝擊或影響
(1)對房市產生追漲助跌:當景氣好房市市場佳時會有追漲的情形;但若景氣下滑房市慘跌時亦可能有助跌的效應產生。
(2)主打「不二價」作法增加:或許能減少建商哄抬房市的情況,用不二價來吸引買氣。但是否吸引買方仍在於價格是否合理、及產品是否喜歡的程度考量。否則再多的不二價仍是空談。
(3)可能會造成假成交,真登錄:比方香港天匯、上海湯臣一品等上開每坪數千萬以提高身價的反向炒作房價。
(4)造成市場資金動能退潮:過去將房屋低價高價以增加房貸的額度的情況會減少,相對來說可能會造成購屋資金水位至少降30%,嚴重影響房市動能。

Q6:「實價登錄」對消費者的影響
BEFORE
1.多屋族要先出脫資產,避免稅負增加(擔心實價課稅)
2.買方在八月前趕買屋,避實價登錄
3.買方先觀望,等成交資訊揭露後再進場議價

AFTER
買方:
1.買方等待更多實價揭露、 觀望。與其擔心自己買貴,不如再多等待。
2.買方堅持底線,變成由買房主導價格,其姿態也變強硬。反轉過去的由賣方主導的狀態。
賣(租)方:
1.賣方看破,開價往下修。
2.租屋族不透過仲介公司,因為擔心要繳租賃所得稅。
3.新成屋為守價格,只好改附贈品。
4.不二價銷售的操作增加。

Q7:「實價登錄」 之後是不是就走到實價課稅?
由於國內的房地分離制度尚不健全,難分難離,其技術上難度高,加上還沒有完整的稅基來源。如果擅自實施實價課施將會引來極大反彈。因為短期內應該不會實施實價課稅。建議政府應該是事緩則圓,循序漸進,達到實價課稅的目的。

Q8:實價登錄查詢須知
1.揭露原則:本資料庫已篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊,故尚非所有成交案件均查詢得到資料。
2.單價計算:含車位之交易案件,如申報人未提供車位總價及車位權利持分面積時,則「交易單價」係以房地交易總價除以建物移轉面積計算之。
3.建物面積:建物移轉面積係由申報人依已登記資料登錄填載,如有未辦保存登記建物或建物有增(修)建等情形,登錄面積將較實際使用面積小,所計算之交易單價可能有部分偏高情形。
4.概略分區:有關都市計畫使用分區僅概分為住、商、工、農等,若需瞭解各分區強度、使用項目等資訊,要洽各直轄市、縣市政府都市計畫主管機關查詢。
5.圖示原則:地圖顯示交易標的之點位,僅供示意參考,呈現標的附近大致區位,並非標的實際中心位置,以符合區段化、去識別化規定。

整體而言,張欣民大致肯定實價登錄這遲來的居住正義。雖然仍有許多極待改變的地方。但張欣民認為實錄登錄將大為改變過去由賣方居優勢的房市轉而讓買方主導,這對有意購屋置產的民眾而言無非是一項利多的好消息。

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