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【0112樂屋講座:房地產投資實戰策略Ⅱ】破解實錄登錄、奢侈稅不可說的秘密

數字會說話!在奢侈稅開徵一年半、實價登錄近半年的時間,房價真的下滑了嗎?對斤斤計較的無殼蝸牛來說,政策的影響似乎是只聞樓梯響不見人下來的無感變化;但對投資房產的民眾而言,卻成了莫大的煎熬,買也不是、賣也不對。無論是買家還是賣家,形成了角力拉拒戰。對於有心成家置產的小老百姓又該如何看待?針對這個房市大哉問,樂屋網於1月12日於致理技術學院舉辦「樂屋講座:房地產投資實戰策略Ⅱ」,邀請房市分析專家張欣民老師及數十年交易房產經驗的蔡凱倫為你精闢解析,揭露兩大政策下的因應對策,讓有購屋意願的您買在對的時機,擔心受到奢侈稅影響的民眾也能正確投資無負擔。

實價登錄不「實價」
實錄登錄可以讓房價現原形?!如果你實錄登錄有這樣的殷殷期盼可能就要大失所望了!因為從法條中,諸如建商自建自售不登錄、法拍及公部門拍賣不登錄、親戚朋友間交易無對價關係者不登錄、不透仲介租賃不登錄…等諸多例外條款看來,實價登錄並非全面性的房市交易價,代表性不足。尤其如停車位列入坪數中的計算方法,常會產生高價低報的情況出現。雖是政府的一番美意,但實際上卻缺乏房價客觀性及正確性。為此,有意買房的民眾建議頂多將實價登錄的數值充當參考值,準確數字還是得多處打聽、多方比價才能避免處在低點、買到高點,多付了冤枉錢。

課不課稅學問大
除了實價登錄的政策前菜,那奢侈稅呢?對大多數人而言,屬於初階班的實價登錄人人關心,但從未置產的朋友別以為房產大戶進階級的奢侈稅與你毫無相干。因為有了第一間房,未來就有可能面臨奢侈稅的課徵。這繁雜稅務的問題可是許多人的一大困擾。尤其奢侈稅上路之後,特別提醒的是除了第一間自住之外,之後的房產交易無論「賺與賠」都必須課徵奢侈稅。不過並非所有都必課徵,有些豁免條款你不得不知。比方農地買賣不受其限制、因繼承或受遺贈取得第一年不予課稅(但受贈與者若於二年內出售則必須繳交奢侈稅)、國外房屋交易亦不在奢侈稅的範圍之內…等多項情況都是奢侈稅的除外條款。其實課不課稅都有其依據所在,擔心受到影響的民眾不妨事先做好適當的資產分配以減少相對的衝擊。

懂得稅務省荷包
奢侈稅除了上述的豁免條款內,一般民眾還是可以透過如轉租為售、拉長交易時間的履約保証、將成本轉嫁給買方…等的合法方式來降低稅務的負擔。最後,仍要提醒大家的是,熟知政府法令只是其中一環,買房首要步驟還是在於房價的談判技巧。與其讓賣方漫天開價,不如掌握近期成交資訊及瞭解待售物件,理性判斷自己的需求、籌碼,設定議價底限、打探賣方底價,透過一來一往、一虚一實的互動應對,才能談出買方最滿意的條件及價碼。如此一來,不管政策怎麼改、房價漲或跌,輕鬆買屋、快樂成家的目標就會離你愈來愈近囉!

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