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一樓、頂樓空間利用 增建宅界線停看聽

常見路邊的一樓住家,把自己庭園外推加棚子停汽車,這樣算是合法的嗎?也有人把自家後陽台往外推建在防火巷裡,可以嗎?到底頂樓算不算違建呢?有沒有合法的頂樓呢?在買屋時,頂樓到底能不能算在實際坪數裡呢?價格又要怎麼算呢?另外,裝修上又要注意什麼呢?這類增建宅的界線在哪裡,購買前千萬問仔細!

■ 一樓法定空地可停車 不可搭設建築物

  如果空地為法定空地,那麼將車子停在上面,亦即單純的平面停車是沒有問題的,但先決條件為沒有搭建任何固著建築,也就是沒有樑柱、屋頂或者是與地面結合的結構體。依照建築法第四條,所謂的建築物,就是定著於地面上(下)具有頂蓋、樑柱或牆壁的構造物或雜項工作物,也就是說,法定空地雖然可以平面停車,但若擅自在空地上搭建鐵皮屋,或配置機械停車設備則都屬違法、違建物而被拆除。

  此外,按照公寓大廈管理條例,公寓大廈區域內的共有部份不可獨立使用做為專有部份,也就是說,社區內的花園或是空地均屬於全體住民所共有,因此若有挪作私用的情況,將危害其他住民權益,會受到規約或區分所有權人會議決議之限制。

■ 新的不能蓋舊的不重建 修繕須委請結構技師

  至於頂樓加蓋屬於違章建築,法令規定84年1月1日以後的新違建全都查報拆除,而83年12月31日以前的既存違建原則上僅須拍照列管。至於所依據的資料則以主管機關所有之空拍圖為準。法律規定84年以後的頂樓加蓋都屬於新違建,認定方法則以政府的空拍圖為準,而舊的頂樓加蓋雖然拍照列管,但也不可有任何重建、改建的行為,否則一律視為違建。

  頂樓加蓋若有修繕行為必須請結構技師進行鑑定,確保結構上的安全無虞。且必須有建築物結構安全簽證以及既有違建證明才可進行修繕工程。不過,由於頂樓加蓋屬於既有違建,若因結構老舊必須修繕,在範圍的限定上規定必須小於結構的二分之一,而且只可就材料上進行更換,而不可有結構上的重建行為,或者進行任何改建。如經檢舉或主管機關查驗,則需全數拆除。

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