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不動產買賣 輕鬆節稅有撇步

又到了報稅季節,倘若在98年度有房屋買賣交易,「房屋評定現值」是賣方計算售屋所得的最簡易方式,假設當初是忍痛賠售,可依據證明文件列舉交易損失,最多可連續三年扣抵所得;至於買方可將房貸利息列舉扣除,以一戶一屋為限,最高扣抵額度為30萬元。

■ 屋主低價賠售 損失可連續3年扣抵

  以賣房子的屋主而言,最單純的情況是因為售屋產生所得,而最簡單的申報方法,則是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說,該房屋位於台北市,房屋評定現值為100萬元,依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為29%,在申報所得時就需填寫財產交易所得為29萬元。

  但若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,也可以選擇按實際發生的價額申報。也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

  永慶房屋契約部經理王乃佳提醒,若屋主是以低價賠售,則依據所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得,如果當年度不夠扣扺,可以在之後3年的財產交易所得扣除,因此最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。

■ 房貸利息列舉扣除 額度最高30萬

  從買房的納稅義務人來看,在資金運用的槓桿原則下,多數人買房子都會向金融機構貸款,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報扣除。

  舉例來說,小明在去年度支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,必須以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元申報。

  至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族,在申報所得稅的時候,到底有沒有節稅的招數呢?王乃佳表示,當民眾同時有購屋及售屋行為時,兩間房屋產權登記的時間在二年以內,購買的房屋價值大於出售房屋,是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

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