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人口對台灣及日本房市的重大影響

房子是給人住的!雖然全球各國普遍視房產除住宅需求外,也有投資需求,但不可諱言的,如果沒有人,房子是既不會有住的需求,更不會有投資需求,所以「以人為本」才是牽動房價在需求面的關鍵,台灣與日本均面臨少子化及高齡化的社會結構變動,那麼未來人口的變化又將會如何改變兩地的房產生態?

首先來看看日本。日本「厚生勞動省」最近公布的一項預測顯示,日本的總人口數如果依現在的趨勢走下去,那麼在40年後將跌破一億人,五十年後,更將跌破到九千萬人以下。

日本目前的人口總數為1億2千7百萬人。據厚生省的這份預測顯示,以日本目前人口的平均出生率和死亡率為基準所推算出的結果,日本總人口將在2046年跌破一億人,比2002年公布的預測還要提前五年。

為此,日本首相「安倍晉三」已經承諾要實施新的政策,以防止人口繼續下滑。安倍誓言在2060年至少要維持住日本一億人口的目標,這被冠以「一億人口保衛戰」的政策綱領。

日本人口情勢不可掉以輕心,台灣情況也好不到那去!人口零成長最快民國108年發生,人口結構快速老化,107年將邁入高齡社會。國家發展委員會在行政院會報告「中華民國人口推計(103年至150年)」指出,台灣面臨總人口轉呈負成長時程提前、人口結構快速老化、扶養比上升、高齡化時程加快,以及工作年齡人口於104年達高峰等五大問題。

國發會分析,人口零成長最快於108年發生,最晚於115年;150年人口約降為1660萬人至1930萬人,約為103年的70%至82%。目前15歲至64歲工作年齡人口佔總人口74%,65歲以上老年人口佔12%,國發會推估,到150年,15歲至64歲人口降為51%,65歲以上人口增為38%,人口結構快速老化。

台灣人口問題恐怕比起日本更不能令人樂觀,但更嚴重的是,政府連人口政策口號都提不出來,日本至少還有保一億人口的目標,但台灣的人口領綱在那呢?台灣政黨連年惡鬥,把全部精力集中在兩岸問題的火拼上,攸關台灣百年大計的人口問題兩黨根本提不出政策。

從房產角度而言,人口問題勢將中長期影響台灣房價,筆者認為中長期台灣與日本房產都將面臨人口大減的衝擊,偏遠與生活機能不佳的地方將面臨人口流失對房子需求的重大影響。因此,置產要有人口結構面的中長期思維,才不會面臨資產淪為「不涷產」的失策!

以日本而言,筆者建議置產的首選考量是一日生活圈的關東到關西地區,即東京到大阪新幹線的日本70%人口集中區。去年盡管日本全國人口減少24萬人,但東京仍移入十萬人,證明人口愈減少愈老化,大都會的住宅需求就愈強。

台灣,筆者只看好台中以北的大都會區住宅需求,台中七期可能是投資置產的最南界域了,雙北、桃園是最看好的一日生活圈,除此之外,台灣其它地方的房產都會逐漸面臨人口結構變化下的衝擊。

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