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什麼是『重購退稅』: 如何善用重購退稅!

話說,朱立倫市長曾主政的桃園縣任內曾發生過一位工廠廠房業主出售平鎮廠房繳納13億元土增稅,因此為縣庫增加不少稅收財源,朱市長獲悉大為開心。事後這名業主另在土城工業區新購廠房(辦竣登記證)而隨後向桃園縣府申請重購退稅13億元。孰料縣府當時並沒有編列這筆預算,弄得朱市長只好向台銀支借退還該筆稅額。

房地合一稅擬於民國105年1月起實施,雖然整體而言出售不動產的稅費增加,但對於大屋換小屋、小屋換大屋的民眾來說,重購退稅的標準,卻優於目前舊制土增稅的重購退稅,或許是一項利多。因此,建議民眾可以詳加知道有關於重購退稅的優惠措施,爾後如能妥適運用,確屬合法節稅理財規劃好工具:

一、認識『舊制』下的重購土地退稅 
(一)為保障國民生活所必需的自用住宅用地、扶植工業發展所必需的工廠用地及保護自耕農的擴大農場規模,根據《土地稅法》的規定,對於重購土地得申請退稅的土地限於自用住宅、自營工廠用地、自耕農的農業用地3種土地。
(二)換句話說,根據《土地稅法》規定,重購土地符合規定的話,就已經繳納土地增值稅稅額之內,退還其不足支付新購土地地價的數額。
舉例來說,甲原出售的地價200萬元,繳納土增稅80萬元。俟再重購的土地地價300萬元,不足額有180萬元,所以甲可退的稅額是以就已繳納的土增稅80萬元。

二、『新制』合一課稅下重購退稅有何差異?
其實,重購退稅機制原已存在,但是合一課稅新制施行時,重購退稅的範圍將較舊制更為擴大。新制不再要求舊屋換新屋時,只能價格愈換愈貴,或面積愈換愈大,而是符合「自用住宅」以及「2年內重購」的要件,就可以申請退還或扣抵所需繳納的所得稅:
(一) 現行個人綜合所得稅重購自用住宅,僅限於小屋換大屋(以金額區分)始得退稅或扣抵。合一課稅新制下,為因應高齡化社會,民眾有小屋換大屋、大屋換小屋需求,分別可以全額退稅或按出售價格比例退稅或扣抵。
(二) 新制對於重購退稅採取從寬原則,除了不限制納稅人換屋面積大小或價格高低,均可申請退稅外,當出售房屋的所有權人與重購房屋的所有權人,不是同一人之時,也准其售屋利得可以申請重購退稅。
(三) 《所得稅法》第14條之8明訂,合一課稅新制重購退稅優惠者須符合以下4個要件:
1、在 2年內完成換屋重購的行為;
2、本人、配偶及未成年子女應在該房屋辦竣戶籍登記並居住連續滿6年;
3、房屋須作自用住宅使用,持有期間無出租、供營業或執行業務使用;
4、重購後 5年之內不得改作其他用途或再行移轉。

三、出售與新購房地登記,需否同一名義人?
試問,出售與新購房地登記的所有權人,需否同一名義人?如果出售自用住宅之後,重購買回又屬同一筆房地的話,可否申請退稅?
(一) 先生將名下的自用住宅出售後,以太太的名義買回新屋並作自用住宅的使用,先生出售舊自用住宅的獲利就算符合申請重購退稅或抵稅的資格;新制重購退稅採取從寬認定,不需要新舊自用住宅的所有權人都是設例中的「先生」。
(二) 依照財政部所頒定的申報作業要點,以配偶之一方(先生)出售自住房屋、土地,而以配偶之他方(太太)名義重購者,也可適用重購退稅。也就是,如屬換屋者,啟用重購退稅機制時,即使售屋與重購的所有權人非為同一人時,仍然享有退稅資格。
(三) 至於出售原自用住宅之後,又重購買回同一筆房地的話,並非另行購買,也不是重購其他房地,解釋上恐怕無法適用退稅規定。

四、結 語
總結來講,新制下的重購退稅,有別於舊制下的重購土地退稅,民眾可以善加利用重購退稅優惠措施,但是提醒注意以下幾點,俾免誤觸地雷:
1、符合重購退稅資格時應要注意,以小屋換大屋,已繳納的售屋所得稅可全額退稅;但是以大屋換小屋時,就只能依重購(新屋)價格占出售(舊屋)價格的比率部分退稅。
2、其次,出售房屋的所有權人與重購房屋的所有權人,不是同一名義人時,根據稅局的規定,也允准其售屋利得可以申請重購退稅;
3、此外,出售原自用住宅之後,又重購買回同一筆房地的話,解釋上應不是另行購買,也不是重購其他房地,恐怕無法適用退稅規定。

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