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今年Q4反轉傳言中台中房市的大趨勢

  6月份奢侈稅課徵,多空交戰的台灣房市戰火已在雙北市點燃,『多頭不死只是疲態現』,台北與新北的新預售案開價都走揚至史上新高,消費者(自用客與長期置產者)認為那是對政策的『反彈』不足追隨,所以買氣轉趨冷淡,這股買氣上氣不接下氣,是否已傳播到新竹、台中地區?網路地產網將陸續特邀中部地產專家們說個分明。

■ 對第四季(9~12月)大台中預售案與新成屋案推案量價與銷售情況的了解與預測如何?

  許瑞生:2011年的房地產是屬於”多空拉鋸下的變動市場”,尤其是台中房市,沒有整體的大好或大壞,只有切合消費者需要的部分建案能放出異彩,是個案表現而非整體一致的市場。

  對於第四季大台中的房地產,在資產持續增值的利多,與奢侈稅襲擊持續發酵的利空拉鋸下,預售推案本就不踴躍,尤其2012元月14日的超級大選,更容易讓建商有充分理由跳過這傳統推案季節,將眼光放在明年的329檔,雖無法預測藍綠選情,但選完後不管是買方或是賣方至少心情上是比較篤定的,更能夠仔細做好房地產相關的布局。

  第四季大台中預售案量預估是500億元,預售成績好壞,與市政府抵費地標售有極大的關聯性(10月與11月共四次大規模的標售),預估在市政府強力做多帶動下,購屋者的心情會隨著一波接一波的標售成績而節節升高,11月會是本年度銷售最火熱的月份,預售三個月平均應可達到3~5成的銷售率,銷售模式越靈活的個案,銷售成績會越好。

  第四季大台中新成屋推案量大約是300億元,且將近半數集中在新市政中心,並非該區價值降低,而是多為豪宅產品同質性較高,且部分新六用地所推出建案較為密集而影響賣相,但此區仍是大台中房市最精華地區,仍是豪宅高所得者最喜好的區域(新市政中心與文心森林公園周邊仍是大台中最精華的鑽石區)。由於台中市個案建築品質一向極佳,新成屋大多在六個月內皆可銷售六~八成左右。

■ 對第四季(9~12)大台中預售案推案區域觀察前三名重點區域是甚麼?有何代表意義?

  許瑞生:第四季大台中推案前三名的區域應在12期、 太平部子、新光地區、南區,其中12期重劃區係因鄰近新市政中心及未來的水湳經貿園區,並有多家建商早已卡位醞釀許久。

  而部子與新光地區則屬新開發的重劃區,雖然距離市中心稍遠,但擁有優美自然的環境,且特四號道即將於年底通車,屆時強大的交通利多會徹底拉抬此區不動產之價格,過去此地居民有誰能想像得到:只要五分鐘即可上二高,南來北往極為便利;若三年後全線完成,則更有打通任督二脈之效,畢竟交通利多是提升不動產價值最強有力的因素。
至於南區則因多筆土地成交,且地價一向不高,有助於中型建商在此推案,也因此罕見的成為大台中推案前三名地區。

  第四季推案熱區外移,可視為奢侈稅之後續效應,投資客縮手換成自住客接棒成為主要購屋族群,也因此更注重其價值比(C/P值),換屋客層會挑選質感不錯但價格中等的產品,至於首購客層也容易挑到只比中古屋價格高一些些的個案,也就是說第四季之推案,”划算與否”就成為成績好壞最重要的指標了。

■ 台中房價領頭羊七期的未來推案有怎樣的新發展?七期豪宅價格變化如何?對台中整體房價漲跌有何啟示?

  許瑞生:七期個案仍是未來十年的台中房市領頭羊,但由於近期政治與國際經濟情勢演變,建商大多選擇明年329檔推出,包含聯聚、寶輝、國泰、精銳…等一級建商,在明年大選前多按兵不動,若有客戶主動且積極洽詢時,多以預約之方式因應,給客戶希望並且為正式推案預先打底。

  七期豪宅,以目前及未來三年之發展,將由一線建商所推出之豪宅產品續領風騷,但部分規劃較弱或是密度較高之個案,則容易出現高不成低不就之狀況,也就是說,即使是同為七期個案,彼此之間仍可能出現極大之價差,而且高質感之豪宅能續創新高,例如一品大廈與信義大廈,每坪單價皆已站穩60萬,九月份高樓層成交價已突破70萬且續朝80萬大關前進。

  七期房價對台中整體房市具有極其重要的領頭羊效應,也讓消費者擁有鑑賞不動產的標竿,想要銷售有佳績,憑藉的不是價格便宜,而必須是優越的品質、品味、品牌,不管是20萬或是50萬,對走遍全球各地的台商企業主而言,台中的房地產實在是物超所值,一樣都不貴的產品,當然會挑選品質、品味、品牌能打動人心者,建商與客戶間之良性循環,已在台中房市寫下許多相知相惜的精采故事,而這也是台中之福。

■ 台中重劃區新增土地庫存量超多,為何地價不見跌?有何看法?

  許瑞生:利率高低是影響目前及未來地價最主要因素。依過去經驗而言,當不動產出現熊市時,土地價格大約比房價下跌延後兩年,並且其幅度大約是房價跌幅的一半;但當牛市出現時,土地價格與房價上漲幾乎同步反應,就長期來看,土地是最具增值強度的資產。

  以台灣目前的利率水準,目前應該找不到任何一塊土地的地主會因未繳不出利息而想賣掉土地的,也就是說,只有一堆捧著鈔票的買主去追逐少數想出脫獲利的土地,如此而言,地價自然居高不下,況且其他諸如股票、基金、定存…等理財管道,不是提心吊膽就是越存錢越薄,持有土地成為富豪置產的不二首選,若依此利率水平發展,可想見的就是土地價格總在高檔游移,而偏偏在全球化的貨幣戰爭陰影下,利率的走向是往低點持續移動的,即使央行祭出多項土建融的限制措施,但土地價格還是緩步趨堅。

  若真要預測未來不動產的走勢,以下各個變化節點提供參考:股市大跌之後的半年房價開始下跌;房價下跌之後的兩年土地開始下跌。但股市大漲的同時房價開始上攻;房價上漲的同時土地也同步上漲。以目前國際情勢判斷,除非歐美倒地不起,加上大陸房地產泡沫爆破,台灣的房地產才有可能出現緊急的下殺力道,否則以台灣的利率水平與稅制設計而言,房地產仍是最有效益的資產標的。

■ 以防買在高點,對外來的首購族到台中置產的購屋區段與透天、大樓價位建議如何?換屋族的購屋區段與透天、大樓價位建議如何?請具體以區段舉例說明

  許瑞生:外來的首購族若要到台中置產,透天應在沙鹿龍井地區,價位約在600~800萬的小透天(地坪約20~23、建坪約45~50)居住空間也許侷促,但有天有地的感覺勝過一切;大樓則可選太平部子與新光地區,價位約11.8~13.2萬,建坪約28~40坪的產品,目前雖然區位稍遠,但相同價位可以買到全新設計及品質的房子,成家立業總是一步一腳印。

  若是換屋族,則推薦廓子與單元14,總價約在2500~3500的大地坪別墅(地坪約50起跳、建坪則在百坪以上),真正前庭後院加上電梯的傳家別墅,可有別於以往號稱豪墅但事實上是需要爬一堆樓梯的透天厝;至於大樓產品,推薦購買七期森林公園或七期周邊之產品,畢竟可同時享有交通、公園綠地、大型公共設施集其於一身,不論房價如何變化,永遠是最多人嚮往的產品,也因如此,在該區域推案的建商尚未有餘屋套牢的情形發生,對建商與消費者而言,”零餘屋”就是保值與增值最好的代言。

受訪者:丰閣不動產研究室總監許瑞生

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