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仲介出售『凶宅』該知道的事

房地交易資訊不對稱是房地市場的其中一項特點。交易安全面而言,交易雙方買賣的物件標的假設是涉及到「凶宅」又沒有事前告知情況時,法律上如何釐清買、賣雙方,及房屋仲介業者等3方之間的責任歸屬,是一項重要問題。但是,觀察近來趨勢越來越多的隱匿凶宅資訊,除了構成民事賠償責任外,故意隱匿凶宅資訊售屋成立刑事詐欺罪,不可不慎。


問題是,甚麼才叫做『凶宅』?作者曾撰文把仲介實務上常見的4種「凶宅」案例類型,並類型化為2個法律責任(刑事詐欺與民事賠償),3種問題態樣(刑事兇殺、自殺致死及意外死亡等),逐一剖析如何審認「凶宅」及提供處理方式。台北市原本就有課徵高級住宅稅(即豪宅稅),符合高級住宅認定標準者加價課徵房屋稅,符合這些條件的屋主也就會覺得房屋稅非常高。而納稅義務人要了解房屋稅的稅額前,首先須知道什麼是「豪宅」?對自己權益的影響有哪些。

另外,……。

怎樣才叫做「凶宅」? 

 
內政部97年間曾函釋「凶宅」認定,以便明示於不動產說明書明內,減少消費者紛爭:「本部訂頒之不動產說明書應記載事項,尚無應記載「凶宅」事宜,且「凶宅」非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容,「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」

本文認為這樣形式判定「凶宅」,只是具有初步篩選排除作用,應回歸是否善盡注意或告知義務為斷。另有判決值得參考:「…現今大眾媒體蓬勃發展,『凶宅』訊息如經媒體披露,一般人即得以輕易知悉,而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營,對於區域內之不動產概況均有深入之掌握,故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息,至於買賣之標的物是否屬凶宅,如委賣方未誠實告知,一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據,作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準」。

偽填現況說明書與詐欺故意  

案例一、某間房屋位於蘆洲市○路,曾於94年初發生婦人燒炭自殺案;95年李某以468萬元,向吳姓屋主低價買下,雙方合約第14條手寫註明屋內有自殺事件。


95年10月李某委託仲介售屋,卻在「是否為凶宅?」的欄位勾選「否」,仲介到場看屋時,見陽台地上有燒過痕跡,指著問,「這是怎麼回事?是否為凶宅?」李某答稱,是燒金紙所致,但非凶宅,最後由張某以545萬元買下。一審板橋地院據李某與原屋主吳某的合約認定他明知買下的是凶宅卻隱瞞此事再高價轉手,依詐欺罪判8個月徒刑已入獄服刑;民事部分,李某買的房屋應該僅有382萬的價值,判李某賠償張某163萬元。  

案例二、某謝姓男子明知亡妻李姓女子96年在名下房屋裡燒炭自殺身亡,2014年間委託房仲公司出售房子時,在房仲提供的不動產標的現況說明書,「是否曾發生過凶殺或自殺致死案」欄位上勾選「否」,刻意隱瞞亡妻自殺一事。謝與宋姓買方見面商談交易時,也一再向宋及對方親友表示「房子不是凶宅」,宋信以為真,以210萬元簽約買房,沒想到交屋後,宋才從鄰居口中得知屋內曾有人殺炭自殺身亡,憤而提告,經高雄地檢署將謝依欺罪嫌起訴。


​ 法院認為,謝男明知自己房子是凶宅,為圖個人私利,故意隱瞞這個足以影響購買意願、交價格的重大事項,致買方陷於錯誤而購買這間房子;謝事後雖坦承犯行,但並未與被害人和解賠償判刑8月。

房地交易自我總體檢

過去司法判決針對隱匿凶宅資訊而售屋案例,往往傾向認為民事紛爭事件。近年來,由於房價居高不下,而且凶宅資訊的揭露佔房地交易紛爭案例中明列前茅,所以基於交易安全及當事者間對價衡平。尤其對於屋內上吊自殺身亡,有別與意外跌倒死亡,如偽填不動產標的現況說明書,隱瞞這個足以影響購買意願、交價格的重大事項,致買方陷於錯誤而購買房子賺取較高成交金額時,極可能衍生詐欺取財刑責。


此外,內政部地政司104年10月修訂不動產說明書應記載事項,針對民間所稱之凶宅之解釋範圍。房仲業者除了針對發生刑案、自殺,還有意外死亡、一氧化碳等非自然死亡事故,均應善盡調查責任並應告知買方。此項應記載事項修訂,有別於上述內政部凶宅定義,而且攸關到房仲業者日後的據實告知義務及法律責任,值得售屋者及房仲業者參考。

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