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側看A25案流標-地上權住宅案銷售表現 後市探測針

號稱信義計畫區最後一塊寶地的A25基地,其地上權設定標售案,稍早果然如預料再次以流標收場。姑且不論本案這次流標的原因,到底是底價太高?條件繁瑣?或開發規模太大?我們其實可從此事發展,嗅出今年台灣不動產市場的可能走向,值得後續觀察注意。
A25標售案原本是設定為BOT招商,特許經營年限70年、權利金180億,後來卻改為地上權設定;不過更令外界議論的,則是權利金一口氣增加到240億。由於有業者認為市府是在哄抬,稍早更傳出多家業者不打算投標,因此11日本案提前宣佈流標,嚴格來說也不讓人感到意外。

目前外界預期,A25案之後重新招標,權利金將會降到216億,換算每坪容積單價100萬上下,低於台北學苑案,有業者分析這可能會增加順利脫標的機率。不過也有業者仍認為,此案規模太大,估計總投資成本至少350億,門檻仍高,還有說法認為須認養機關用地與道路用地,等於還要另外再投入1.1億元,也是阻力。總之,重新公告招標的結果如何,其實還在未定之天。

不過無論A25是否降價?會不會增加所謂亮點?或能否脫標?其實這次流標的弦外之音還不少。首先,稍早金管會有限度開放壽險業海外投資不動產,該產業選擇增加,再考量國內商用房市租金投報率始終偏低,還有金八條緊箍咒擺在那裡,預料至少滿手現金的壽險業,甚至金控集團將繼續『出走』;過剩資金停泊本地房市的情況,應會趨於緩和。

另外,之後陸續推出的地上權住宅案,是否也會出現類似的不叫座情況?也值得注意。雖然住和商用仍不大相同,不過本質差異也不大;之後雙北市幾個地上權住宅案銷售反應如何?或許也可從A25降權利金後市場接受度變化看出端倪。

再者,未來房價繼續攀高的難度,顯然已較先前增加,短期進出獲利空間更有限,因此地上權住宅案想要順銷,收租型投資客是否買單,將是關鍵。另外,自用者或許看其單價只有市價七成,故會慎重考慮;但以國人習慣而言,沒有土地權恐怕還是大問題。尤其如果未來房價走勢真開始往下,地租(公告現值)卻走揚,這對地上權設定案的市場接受度而言,絕對也是負面的。

區位不是頂佳、權利金太高等,或許是A25地上權案流標的直接因素,但顯然資金開始外流,租金水準偏低,房價繼續攀高空間已有限,甚至經濟復甦力道趨弱,未來獲利乃至回本空間受限,也都是該案的客觀限制。而同樣地,這些狀況其實也是同期地上權住宅案,乃至整體房市未來展望的最大挑戰!

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