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八大地雷房,少碰為妙

這純粹是我個人喜好的問題,畢竟,買房子就跟買衣服一樣,有人喜歡龐克搖滾風,有人特愛文藝學院風,沒有對錯,只有合不合胃口的問題而已。看過那麼多房子,當然有很喜歡、但是卻議價不成的房子,雖然覺得有點可惜,但不至於抱憾,畢竟買房子是看緣分,如果屋主不讓價,那就代表我跟這間房子無緣。而且我是買方,錢在我手上,只要看得認真勤快,哪有買不到理想屋的道理?
綜合過去的看屋經驗,可能是我太過龜毛,老實說,看到讓我「驚嚇」的房子比率高過讓我「驚豔」的房子。接下來,就來分享一下有哪些「嚇」很大的恐怖經驗。不過我先強調:這純粹是我個人喜好的問題,並不代表絕對的是與非,畢竟,買房子就跟買衣服一樣,有人喜歡龐克搖滾風,有人特愛文藝學院風,沒有對錯,只有合不合胃口的問題而已。

網路照片會騙人,現場車位比房大
嚇很大一:一層二十戶,長長的走廊不知會有什麼東西走出來。
我在內湖看過好幾間房子,那社區就像新加坡的「組屋」一樣,就是一層有好多戶,電梯一打開就是一個長長的走廊,走廊兩側分別是各住戶的大門,一層大概有十幾、二十間房子。大家有看過《貞子》這部日本電影嗎?這種房子就讓我聯想到這部電影,當電梯門一打開,長長走廊的那一頭,感覺會有一個小孩走出來,很恐怖的感覺。
嚇很大二:網路圖片超美、現場坪數超小,最大的竟然是車位。
這間房子是在捷運萬隆站附近,網路上還標明是台大生活圈,生活機能方便,網路照片也超美的,還可以遠眺台北一○一,感覺上view 很讚。結果我到現場一看,是啦!是離捷運出口五分鐘路程沒錯,附近也有超市和學校,但是這房子的房間超小、超窄,才知道原來房仲是用超廣角鏡頭來拍。很諷刺的是,這房子唯一比較大的竟是「車位」。我是開車去看屋的,馬路是單行道,房仲一直指揮叫我再開進去一點、再進去一點,但我坐在車裡就好像一直再開往下坡,感覺實在很怪。到了房子前面,又發現馬路太窄,車子根本無法迴轉。這時候,我就會想:萬一救護車、消防車要開進來呢?這麼狹窄的巷道很不利通行。再來還有一點就是,萬一下大雨呢?那車位不就變成戲水池?
嚇很大三:買一樓送地下室,地下室的對外窗只有A4面積大。
內湖也有不少是一樓含著地下室賣的房子,以前我也會去看,因為覺得住一樓有庭院或是後院很好啊,多一個使用空間,門口還可以停車,但是這種房子的地下室就千奇百怪了。我曾看過一間房子是地下室隔了五間雅房出租,每間房間的對外窗只有最上方、不到A4面積大的排風扇通風口,雖然可以賺房租,但是這種黑心錢我不想要賺,一想到住在裡面不見天日,空氣不流通、又沒有陽光照得進來,心情不鬱悶才怪。我也看過那種地下室是屋主自己使用的,但是每個隔間都放了一台除濕機,那代表濕氣真的很重,不僅空氣品質不佳,未來電費也是一大負擔。有些房子更奇怪,蓋在山邊,明明地址是一樓,但是到了現場一看,房子有一半在地上、一半就陷在地層裡,看起來不上不下,感覺好像房子下陷一樣,這種房子我也不敢要,感覺上住進去,運勢也會跟著淪落,那就慘了。

捷運共構宅雖夯,出入份子成隱憂
除了驚嚇經驗外,我也想再分享一些我絕對不會碰的房子。
絕不碰一:捷運共構宅。
這是近幾年很夯的一種住宅產品,但是我不喜歡它的原因除了公設比太高外,出入份子複雜也是一個主因。舉個例子,我家隔壁就是一間共構宅,因為它的一樓旁邊就是捷運出口,附近就是師範大學,如果有學生相約在這裡,就會去坐在這個社區大樓門口的台階上,導致管理員每天都要出來趕人。如果態度太兇容易有紛爭,但是不趕人,又會影響住戶進出的權益,真是兩難。
絕不碰二:總價太高的房子。
我曾經看過一間位在大安區溫州街附近的三樓半透天厝,地坪大約是二十坪出頭,建坪大約快八十坪吧,開價四千萬元,珮珊很心動,她甚至已經開始想像未來一樓當客廳、飯廳,我們住二樓,兩個小孩住三樓等,房子還沒買,就開始做春秋大夢。但是我到現場一看,馬上就知道不可能買。為什麼呢?因為這批透天厝大概有五、六間連在一起,但是它的兩邊已經都改建成大樓了,這幾棟透天厝的基地面積了不起一百坪出頭,在建商眼裡,賺頭不大,可能沒興趣一談。
更妙的是,當我們在看屋的時候,還有隔壁鄰居跑來跟我說:如果以後你們買下來要改建的話,記得通知一下,大家一起改建。後來我向房仲打聽才知道,這一批透天厝的老屋主當年就是不同意改建,後來建商也放棄了,獨漏這幾戶,結果現在後悔的應該是這些當初不簽改建或合建同意書的屋主吧?我也跟珮珊說:如果我有四千萬元,那我還寧願買兩千萬元的房子兩間,也不要買這一間,除了上述的改建不易因素外,我也考量到這樣的總價並非一般受薪階級可以負擔得起,未來想要轉賣,接手的人不多,還不如買總價較低的房子,轉手機會比較強。
絕不碰三:淹水屋。
這個一定要問當地的老住戶、里長,因為房仲不會跟你說實話。尤其是現在氣候變遷劇烈,很多以前不會淹水、山崩的地方,未來說不定會變地雷區,因為未來會有愈來愈強的降雨量,住在靠山邊,或是地勢太低漥的地區都有安全上的疑慮。
絕不碰四:法拍屋。
因為我覺得這間房子的風水不好、氣場不佳,讓屋主財務出問題,房子只好被拍賣掉。雖然有人專門靠買低價法拍屋來賺錢,但那絕不是適合我的賺錢方式。
絕不碰五:分租套房。
我以前在師大附近看過好幾間頂樓加蓋的房子,樓下權狀三十幾坪、頂樓加蓋二十幾坪,樓上、樓下總共隔了九間套房,每間月租金大概有九千到一萬元,每一間都有帶租約,總價大概是開兩千三百萬元左右。我按了一按計算機,假設可以兩千兩百萬元成交,拿出四百萬元頭期款,貸款一千八百萬元的話,一個月的房貸還款大約是十萬元,租金可以拿到七萬至八萬元,算起來真的很划算。
但是後來我又去請教專業人士幫忙分析,既然這麼好賺,為什麼前一手屋主要賣掉?因為管理很麻煩。而且學生又比上班族租客更難管理,一下子要你修網路線、一下子要你修馬桶漏水、一下子又說忘了帶鑰匙,房東要疲於奔命,很麻煩。而且如果你去打聽一下,搞不好這個頂樓加蓋已經被鄰居檢舉過,或是樓下鄰居很不爽樓上的學生半夜打麻將,或是開轟趴,不知道已經打過幾次一九九九市民專線檢舉了。所以說,即使算起來很有賺頭,但是後來我依然作罷,像我這樣守法的人,又算是公眾人物,萬一買了這樣的投資屋,很有可能變成箭靶,不斷被檢舉吧?還是算了,認真一點接活動主持,多賺點外快比較實在。

買屋不可不懂-捷運共購宅禁瓦斯,房價恐低一成
捷運宅可分為「捷運共構」與「捷運分構」兩種。「捷運共構宅」大多屬於捷運局和建商一起興建的聯合開發案,建物位在捷運站體上方,利用車站出入口、通風口、大廳層、捷運轉乘系統及機廠用地,與捷運設施的結構相連接,大部分以小坪數產品為主要訴求。「捷運分構宅」是指與捷運設施結構分別獨立興建的大樓,彼此不相互影響,由於建物與捷運設施分開興建,基地規模通常比較大,可以規畫成二至三房的中小坪數房型。一般來說,捷運共構宅因為先天上的條件不足, 導致房價會比周遭相同屋齡的社區大樓還要低一成左右。例如:不能架設天然瓦斯管線,也不能使用桶裝瓦斯,住戶只能用電熱水器與電磁爐,因此用電量通常較大,公設比也較高。捷運分構宅則無天然瓦斯或桶裝瓦斯的使用限制。

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