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利息薄如紙 投資客進軍商辦

景氣回溫,使得握有大筆資金的投資客,開始轉向具備固定收益的不動產,其中既有租客的商辦大樓,成為不景氣年代的置產好選擇!不少過去以定存為主要投資習慣的客戶,在定存利息跌破1%以後,調整資產配置,買進目前報酬率約4~5%以上的商用不動產,不但可以賺取3%左右的正利差,還可以跟銀行貸款,加上如醫師等族群,在銀行徵信時屬於信用良好的族群,因此只要拿出3成自備款,運用財務槓桿等於可以賺到8%以上的自有資金報酬率!
■ 投資商辦市場 首重區位與耐用性

  「去年商辦市場買氣冷颼颼,但今年以來投資型買方開始紛紛現身!」信義商仲執行協理林彥宏表示,商用不動產資產的波動相對平穩,去年一年台北市辦公室平均售價大約由60.3萬跌至44.8萬,跌幅約25%,受惠於價格下跌,商辦大樓的租金報酬反倒逆勢成長。

  林彥宏提醒想要進場投資商辦產品的客戶,掌握商用不動產的投資原則有五項,分別是區位、耐用度、管理維護、增值性和收益性等五大項。對不動產而言,區位當然是絕對的選項,其次,由於台北市辦公室屋齡幾乎都在10~30年,所以屋況良好或結構耐用的標的便成為首選。

■ 大樓管理要健全 增值收益算仔細
  此外,對辦公室而言,大樓的管理維護是否健全,進駐業者素質是否整齊,也大大影響了該棟辦公室的租金水準。第四個要點則是增值性,主要看購入的價格,未來是否具有上漲的增值空間,以平均售價跌了兩成五,搭配收益率來看,多數的辦公室買點都已浮現,尤其目前台北市市中心精華區單價3字頭就可以買到,比起住宅而言,絕對具有價格吸引力。

  最後,也是最重要的就是收益性,也是目前投資商辦的最大誘因,一個具有長期、穩定且5%以上的租金收益率,確實是投資時的上上之選,但仍要提醒投資人,除了看租金水準之外,租約內容對屋主的保障及承租戶的穩定性,都是重要的考量因素。
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