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北市商辦空置率降 租金略跌

經歷2009多空交戰的商辦市場,終於在第四季呈現回穩的跡象,外資房仲公佈一項調查結果顯示,第四季台北商辦整體空置率較上季下滑0.8%,同時也出現今年首次的正去化,其中信義計畫區的A級商辦空置率較上季降低2.1%,居北市所有A級商辦區域之冠,但租金跌幅4.0%也是所有區域最高。

■ 去化量趨穩 租金變化大

  2009商辦市場整體來說呈現下滑的趨勢,這與近年發生的金融風暴有直接的關係,從2009年整體負去化量達到21,000坪看出端倪,代表不少企業客戶退出台北市,轉往北縣或其他區域落角,但自第四季開始出現了4,150坪的正去化量,至少顯示空置率趨穩,而主要的去化地區也落在最具代表性的信義計畫區,其中新落成的華新麗華大樓就貢獻約5,000坪的去化量,加上101大樓的空置率在第四季也有所下修,顯示市場對精華地區的新商辦大樓仍有需求。

  租金部分,雖然信義計畫區的整體租金呈現下滑趨勢,但主要是以續約戶和房東的議價結果,平均月租金為2,666元/坪;而以新承租戶而言,由於沒有較低的成交租金做為比較,是可以接受比平均月租金額還高的租金成本。仲量聯行副總經理吳瑤華表示,這些新承租戶,主要是以外資金融業為主,在金融風暴後,不少本土銀行為緊縮成本,紛紛退出精華地段或縮減承租坪數,反觀外商銀行如匯豐、渣打銀行等,在近幾年大規模併購本土銀行、增設據點,有效刺激需求、提高承租金額。

■ 商辦外移潮 內湖南港看俏

  從商辦供給面來看,2010年將釋出台北金融中心及信義計畫區新光A12共計21,000坪到商辦市場上,雖然一半以上會由原業主保留自用,釋出量約僅10,000坪,但不少企業準備搬移市區,空置率有機會達到20%,吳瑤華認為,企業除了考量租金成本外,也會顧慮商業中心的機能是否完善,近年來內湖、南港等新興商業區逐漸成形,加上捷運線陸續完工,包含外資在內的企業都有搬遷計畫,包括某家外商IT及本土知名旅遊產業已簽訂約7,000坪的面積,將在年中搬遷至郊區。

  從租金角度來看,目前內科的平均租金在900-1,200元/坪左右,而新光人壽在近期先以115億元購入陽光街的亞太經貿廣場,12月再以29.99億元購入瑞光550大樓,如此規模的佈局,代表看好未來內湖的商辦市場;另外在南軟部份,最新的三期進駐率已達六成,一期及三期的平均月租金約1,000元/坪上下,加上這兩個區域商業機能及生活機能完善,又有捷運的交通網絡,平易近人的月租金,自然吸引更多的企業進駐。

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