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北市房價亮紅燈 臨近泡沫警戒線

時隔兩年,政大台灣房地產研究中心發布今年第一季的「台北市房價泡沫再檢驗」研究報告,分別以所得與租金為基礎分析房價。目前北市預售屋的實際單價已達61.6萬,但台北市民可負擔的合理房價為35萬,兩者落差為26萬,此價差即為學者所謂「市場炒作出來的『泡沫價格』」。由於泡沫價格所佔房價比例,已攀升到43%,學者疾聲呼籲,北市房價已臨泡沫警戒線,民眾應該審慎購屋,千萬別抱持投資心態。

■ 5年漲7成 北市預售單價61萬

  依據政大台灣房地產研究中心調查,今年第一季台北市平均預售單價已達每坪61.6萬,觀察自2005年來房市景氣回溫至今,實質房價在五年不到的時間內快速增長73%。

  就需求面而言,作為房價支撐因子的家戶所得,在同時期僅微幅成長1.2%,呈現所得追不上房價的不合理現象;至於實質租金,也是不增反減,買屋出租的投資報酬率,不符合效益。

  中山大學財務管理學系教授 陳明吉指出,若房價飆漲與所得調漲不一致,代表多數民眾透過貸款管道購屋,使房市景氣產生看似價量齊揚,實際上泡沫風險已經提高。以美國次級房貸風暴為例,正是因為銀行大量進行放貸作業,造成泡沫危機。

■ 泡沫房價35萬 占房價比重逾4成

  回顧2008年第一季的研究報告,當時由租金與所得所推估之泡沫價格,分別占房價比例27%與37%,如今泡沫價格約占房價比例43%,可見這兩年不僅房價節節高漲,房價泡沫化的現象也愈來愈惡化。

  政治大學地政系教授張金鶚表示,1989年第4季房價泡沫達到最大化,當時實際預售單價為47萬、可承受房價為20萬,由此換算泡沫房價是27萬,無論由所得或租金推算,均占房價比重為57%,台北房市隨即泡沫破裂,直到2005年才稍有起色。以歷史經驗觀察,台北市房價泡沫化,將是必然趨勢。

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