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危機入市需求成為2009Q1 房市支撐力道 購屋議價成數7~8折回歸理性

2009年第1季已結束,台灣房地產交易量終於在今年二月明顯回復了以往的看屋客數,而三月份房市交易量也有所提升,雖然買賣雙方認知的差距仍在,但根據「2009中信房屋宅指數春季報告」發現,“房地產”已躍升抗跌保值工具的第三名,且與第一名現金、第二名黃金的比例差距不大;另外就現有“租屋族群中逾六成”在短期內有購屋打算,且購屋需求及經濟實力相當,深具可信度;“危機入市的需求”則成為Q1房地產市場的支撐力道;購屋人認為“可行的議價成數在7~8折”,顯示購屋人已趨理性,綜合以上調查結果預測,今年第二季在利空減緩及利多漸出的條件下,購屋需求可望穩定攀升。

中信房屋董事長鄭余正全指出:過去消費者投資理財方式以活存/定存為主,現今因銀行利率不斷調降,雖然83.4%受訪者目前有活存/定存,但認為保留現金最抗跌保值的受訪者僅30.6%。值得注意的是,房地產躍升最抗跌保值第三選項,僅次於黃金/貴金屬;而認為保險、基金、股票最抗跌保值的受訪者比例僅個位數。關於購屋價格下殺的空間,調查結果可看出消費者對於殺價空間已趨於理智,有高達76.7%的購屋族認為最多只能殺到「總價七成」。

鄭余董事長說明:根據調查中「經濟感受綜合指數」、「購屋意願綜合指數」各調查面向分析發現,消費者對景氣與物價的不滿意度與購屋意願反差最大;而對物價、房價條件的不滿意度明顯降低現階段的購屋意願等現象造成危機入市概念,並成為Q1的購屋基本盤。

以中信房屋的Q1宅指數顯示,危機入市族群的經濟能力特徵綜合為“個人月收入6萬以上、家庭月收入12萬以上、可動用資金50萬以上的族群,上述族群對700萬以上產品的偏好,或自備款能力在3成以上的傾向都相對較高。而購屋以自住型60.9%的需求為大宗,以2~3次換屋為主力,其目的則是為了擴大生活空間與機能調整,自住客明顯以新竹、台南地區,年齡則以39歲以下的傾向相對較高。至於投資型購屋人則佔28.8%,以50歲以上傾向較高,家庭主婦以投資為目的的傾向較其他職業身份高。

中信房屋董事長鄭余正全表示:在「物件需求綜合指數」調查發現,在購屋價位與自備款條件固定下,「物件需求綜合指數(宅指數)」為75.6(低於100分),「生活圈機能指數」為72.5,僅「設施/服務」、「裝潢/家具」高於100。以上結果顯示在有限預算下,消費者預期對坪數、屋齡、停車位、生活圈機能等對價格影響較大的條件難有調整空間,所以自行降低對物件的整體要求後,轉而對設施、裝潢等附加價值有較高的期待,因此以現階段情況而言,功能、設備將是購屋族群的決定關鍵。

至於關鍵性的功能、設備所指何物?根據中信房屋的調查資料顯示,前三名分別為視野、景觀佔69.3%、社區網路49.5%、警衛管理47.3%,綜合購屋族對於物件需求偏好則為空間較大、夠方便、有View,房屋類型以「透天厝」的需求度最高;坪數主要集中在「25-45坪」(68.1%),而「35坪以上」更高達52.8%;另外就屋齡而言,有84.8%消費者偏好10年以內的房子;對於生活機能而言,與2008年Q4相同以消費商圈(74.9%)需求度高於交通要站;而可接受的生活圈距離範圍上限則在「500公尺以內」佔63.6%。

在調查中較令人意外的是,Q1高達63.7%的租屋族決定近期內購屋,這些租屋族以台北市、新竹縣市的傾向相對較高,其自住需求無非是獨立居住或未來結婚成家使用,購屋總價則鎖定300~700萬,並已準備1~3成自備款。因此可以確定這群租屋族的購屋需求與實力相當,具有可信度。

綜合上述Q1狀況,預估Q2因銀行利率不斷調降、政院加碼2000億優惠房貸、台股站上5000大關等條件環境,民眾正愁錢越存越薄,房地產相對抗跌保值,購屋族若不趁房價短期盤整時期進場,很可能會錯過最佳購屋時機,因此,中信房屋董事長鄭余正全認為綜合「搶便宜的2、3次換屋族群」加上「租屋族棄租轉買的購屋意願」,可望帶動2009第二季的購屋需求穩定攀升。
創市際(註一)執行長江義宇表示:此次接受中信房屋委託,利用IX Survey機制與CyberPanel大型樣本群,於今年2月進行中信房屋宅指數調查。共回收1170份有效樣本,在95%的信心水準下,抽樣誤差在正負3%以內;再依照行政院主計處公布2008年12月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權,加權後樣本規模為N=1068份。

中信房屋成立至今已經23個年頭,過程中亦經歷了房地產市場諸多的起伏變化,不論好與壞都希望能將專業與經驗的累積加以傳承與分享,鄭余董事長表示,過去,消費者除了可以在次月初從媒體上獲取業者前月份的成交分析外,所有代表房地產需求心理面或受經濟環境影響程度的資訊,礙於傳統調查方式與人力之故,都只能取得前1季或前2季的過期資訊,中信房屋在去年第四季首度推出線上宅指數調查,結果深獲媒體記者朋友的支持下,決定自98年度起與具專業網路調查經驗的創市際市場研究顧問公司合作,於每季期末進行線上調查並公告最新的宅指數,讓消費者掌握立即的房地產消費意願與行為特色,促使資訊流通更加完整即時。

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