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售均價破60萬 房價是否漲到「頂」?

房價每坪百萬,曾被台灣的房地產業者視為「不可能的任務」,如今一坪150萬元的頂級豪宅,已經是司空見慣的價位,近來更有業者直接跳空喊價,每坪300萬元的頂級商辦。根據最新調查顯示,第三季台北市預售屋的每坪均價衝高至六十萬元,領死薪水的小老百姓不禁想問:房價漲到「頂」了嗎?

■ 需求低、購買力弱 房價難再漲

  先撇開陸資與兩岸開放政策不說,台灣房屋不動產研究室副理江怡慧表示,台灣的住宅市場其實屬於「內需市場」,既然如此,房地產的價格漲跌,完全仰賴「需求」與「購買力」。

  所謂「需求」要看自有住宅比率,目前自有率為88.1%,比十年前84.6%,成長3.5%,自有住宅市場趨近飽和,短期內實在看不出有任何大量需求。至於「購買力」可由家庭年所得觀察,2007年的家庭可支配所得為92.4萬元,換言之,一整年不吃不喝,才有機會在台北市買下約兩坪空間,由於薪資所得趕不上房價漲幅,購屋客層逐漸往金字塔頂端位移。

■ 獲利差、租金下滑 商辦炒不動

  房價是否漲到頂,另一項觀察指標是商辦市場。根據近年來國內上市上櫃公司的獲利總額,去年為4,114億元,僅及2007年度的兩成六水準,甚至才達到2003年SARS的五成四總額,創下六年來新低紀錄。本土企業獲利嚴重衰退,置產與承租能力也勢必同步下滑。

  江怡慧以台北市主要商圈的A級商辦為例,每月每坪租金2,500-3,000元,假若投資報酬率為4%,回推每坪購入成本約75萬至90萬元之間;換句話說,如果每坪成交價一旦高過90萬元,這項投資的報酬率就低於預期。假設每坪三百萬的天價商辦,也打算達到4%的投報率,等於每月每坪租金一萬元,即使台北101金融大樓的高樓層租金,每坪也才4,000元左右。

■ 挑對地段 增值有潛力

  總言之,豪宅或商辦的開價,無論是否再創新高紀錄,皆與月領三、四萬元的上班族無關,最息息相關的是一般住宅市場。江怡慧認為,由於一般住宅市場屬於純內需導向,既然所有指標都看不出利多,價格很難有所突破,唯有選對市區精華地段,才具有增值潛力。

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