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商辦冷熱兩樣情 信義翻紅內科冷清清

央行打房,房市一片不景氣,商辦市場也受到影響,不少企業客層紛紛轉進內湖區,有投資客瞄準商機,但整個內科的投資報酬率,卻呈現一蹶不振的跡象,主因在於內科供給量太大,影響市場行情,倒是目前仍火紅的信義區,成為商辦一枝獨秀的產品,不少銀行業者搶進,動作家大,連租金也連帶水漲船高!

■ 信義商辦翻紅 租金再創新高

  信義商圈翻紅,商辦大樓也跟著水漲船高!目前如花旗銀、匯豐銀、巴黎銀行、澳盛銀在台總行都已進駐信義區外,星展銀行正積極尋找新大樓一樓及其他樓層,陸銀來台,交銀及招商銀也正在尋找信義區的大樓。

  由於信義計畫區逐漸發展成台灣的「金融曼哈頓」,不少外銀及大陸銀行在台總行紛紛探詢要進駐信義區,甚至部分銀行希望取得大樓的冠名權,使得信義區商辦租金水漲船高,每坪租金在今年已站穩3,000元,挑戰4,000元的行情,堪稱大台北商辦最火紅的區域。相較之下,內湖廠辦價格頻飆新高,但租金始終拉不高,「目前整體大內科區塊,空置率甚至高達26%!」偏愛「收益型不動產」的壽險業者,大嘆投報率3%以上的內湖廠辦難尋。

■ 釋出量太大 內科商辦空置高報酬低

  商仲業者分析,內湖持續釋出新建廠辦,供給量大,雖有不少企業棄租市區商辦、轉進內湖廠辦,但因選擇性多,若又遇上老地主本身持有辦公室,常會低價搶租,造成「價格破壞」的亂象,都讓內湖廠辦的租金低檔盤旋,業者認為,由於內湖廠辦有前景,因此出售的人少,而現階段要出售的標的,多是無承租方的新大樓,對於偏愛「收益型不動產」的壽險業者來說,買下後還要想辦法出租,投資報酬有風險,因此紛打退堂鼓。

 此外,如租賃條件不佳、屋主底價開太高,也是導致內湖廠辦乏人出手的原因,加上工商混合區土地只能用於廠辦、不能蓋住宅,未來蓋成廠辦大樓,加計土地、建築等成本後,很多商辦投資者都大嘆划不來,也有屋主雖提出「售後回租」的條件,看似可享穩定收租效益,但租賃條件不夠優,屋主售後回租、卻只願承租3年時間很短,如果不幸臨時解約,又要另尋承租方,因此仍有風險。

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