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土地「漲價歸“私”」怎麼解?

台北市土地標售的情況頻頻創出天價,讓建商意識到台北市未來土地存量稀少的問題,找不到可以現成開發的素地,只好在舊社區之中卡位「插旗」,炒作都市更新議題。城市面貌要能夠除舊換新,若「都更」沒有實質上的利潤,要藉由民間的力量主動投入是絕對不可能的事,因為房地產行情熱燒,好不容易刺激起市場都更議題的發酵,讓建商的資本準備要挹注於都市更新的開發,改變都市的風貌並提昇環境品質,可是卻又礙於民怨必需解決房價過高的問題,政府若真要把房市給打壓下去,對於都市更新的愛台政策將如何的推行?在建設發展與體恤民意之間,前者係屬產業;後者係屬民生,兩者皆為經濟面上「矛」與「盾」的問題,應該要如何取捨,想必也讓政府各經建部會陷於兩難的窘境!

■ 房價高漲並非都市更新的萬靈丹

  藉房價有利的誘因促使都市更新的推行,其實只能算是一種「治標」的外用藥方,效果很快,但同樣也會產生「附作用」。以實際情況來說,如果社區住戶與建商協商好了條件,雙方都有利潤的情況下,屋齡不到40年的社區公寓,「合建」是最快可達成更新之最有效率方式,但是屋齡40、50年以上真正有待更新的老舊透天厝,卻反而因為土地所有權的獨立私有,地價高漲所造成的價值認同與建商不易取得共識,衍生所謂「釘子戶」的問題,使得都更程序變得緩慢而複雜。因此地價的飇漲對於都市更新的改造雖有自然的誘因,卻還是有它的負面影響,並非是都市更新唯一的良方。

■ 都市土地之供給數量當真是有限的嗎?

  真正「治標」的方法,還是要回到建築物的屋齡結構本質上。當房屋現值評定為免徵房屋稅的條件,代表該房屋依屋齡之耐用年數與折舊殘值已不適宜繼續使用,應視同為空地,若不予以重建或改建,也等於是「囤積」土地,依法可加徵「空地稅」或是照價收買,促使老舊房屋之所有權人主動參與實施更新。如此都市的土地其實並非真的有限,建築使用年限將可重覆提供出新的土地進行更新改建,這樣建商也不必為了爭地、搶地而炒高地價造成惡性循環的結果。

■ 國有土地標售的真正問題是淪為私有而非價位高低

  國有土地標售的問題引發許多的爭議,搶標創出天價是一問題,然而國有土地落入私有才是真正的問題所在,行政院下令停售國有地,進一步的作為,要積極解決國有地的開發方式應是配合都市計劃,並將都市更新辦法將國有土地納入更新的範圍,大面積的土地可藉由BOT的方式與民間進行聯合開發,小面積的土地還是可以劃定周邊適當的範圍,用另一種「釘子戶」的思維主導區域性的建設更新。如此國有土地就不會單獨落入私人的口袋,形成「漲價歸『私』」違背社會公共利益,另外亦可以藉由開發促進產業的發展而提供更多的就業機會與投資環境,多少對於解決資金氾濫與失業的問題也有一些實質的幫助。

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