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地上權分戶貸款鬆綁 助長地上權房價

國有地採只租不售原則後,財政部所釋出的大面積商業區地上權案多規劃為商場、高檔飯店。500坪以下住宅型地上權受惠產權可分割,以便民眾貸款,低於市價的地上權住宅更添賣相;有新落成的建案傳喊價每坪上百萬元。反觀銀髮住宅、學生住宅等社會住宅至今闕如,政府欲吸引開發商投入更顯誘因不足。
本月28日,位於台北市敦化北路、南京東路口「台北學苑」舊址將進行地上權標售,被譽為鑽石級標的。該地近松山機場、位於熱門商圈的優越地利,限制不得作為住宅,設定可開發為商辦、旅館、購物或會展中心等。除大面積國有地商業區開發案受矚目外,500坪以下住宅型國有地地上權,預料將在「地上權分戶貸款」鬆綁後大量釋出。

財政部也設有民間興建「只租不售」的社會住宅獎勵辦法;提供得標者租金及地上權權利金優惠,不過今年以來,所釋出的3批標案,皆開發為商場、豪宅等,欠缺社會住宅案件。報載,官員解釋,主管社會住宅的內政部並未提出要求,因此未有相關案件規劃。

地上權設定,得標廠商須先繳交一筆權利金,期間內每年得繳地租。一般未限定用途的標案,每年地租為土地申報地價年息5%;若為限定興建學生住宅、銀髮住宅等社會住宅,年租則降為土地申報地價年息3%。不過,社會住宅價格也較低,廠商未必會因地租減少而可得到較高利潤。

此外,社會住宅也可能受到鄰里排斥,數年前政府規劃釋出內湖康寧路國有地地上權,以興建銀髮住宅,卻受到當地民眾反對而作罷。3年前,位於杭州南路、潮州街的350坪國有地,原擬興建學生住宅,卻因富邦標錯價導致流標,上周重新開標;由嘉新國際以7.68億元得標,將建精品豪宅。

國產署以近期標售結果表示,不只台北市瘋地上權,台中、高雄,甚至台東也興起地上權住宅熱潮。 由於得標廠商沒有土地成本,所蓋的地上權住宅房價可較市價低3~4成,在高房價的都會區顯得具有競爭力。

不過,近期地上權住宅案出現令人咋舌的價格,由吉美建設取得國有地地上權所推出的「吉美璞立」,就傳出喊價每坪120萬元,是一般民眾都難以碰觸的高價格。如今,政策將放寬地上權可分割產權進行貸款,更為此類產品房價增添支撐利基,也難怪部分人士質疑,國有地只租不售也沒能平抑房價。

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