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壽險業又吃了一塊「現成麵包」

驚見國泰人壽以29.9億元買下位於忠孝東路的錢櫃SOGO大樓,以土地平均單價1059萬元,再創台北市的新高地價。如果大家還有印象,前不久(8月份)勤美集團才將環亞百貨的14個樓層以100億元出售,地價折合為每坪729萬元,當時即堪稱歷史之天價,而買家同樣也是國內的壽險產業-富邦人壽,沒想到才事隔三月,壽險業大手筆的資產投資又再度寫下市場行情的新高。

■ 土地開發與資產經營不同

  不同於建商買地、養地,興建開發經營方式,壽險業者願意以驚人的價位頻頻購入商用不動產,以建商、營造商等房地產業者的角度來看,真的很難想像,但是以金融業者的角度來看,土地的開發與資產的經營其實是有很大不同的。

  如果拿顏炳立經常用的妙語來比喻,以「麵粉」比做是土地,房子蓋好了之後就成了「麵包」。建商當然是屬於做麵包的師傅,麵包師傅當然不可能用麵包的售價來去買麵粉,而麵包做好了通常也不是師傅自己吃,做好的麵包當然是要賣給別人吃,而至於是誰來買?誰來吃?任何對象只要是買得起、吃得起,管它是誰!又管它是花多少錢!

■ 壽險業喜歡吃「現成的麵包」

  其實壽險業界買樓置產,並非近一、兩年的新鮮事,且投資標的也非僅限於商業大樓或廠辦,早在兩年半前 (2007.4.17),尚未被富邦人壽所購併的ING安泰人壽,在當時就以30億元買下了桃園敏盛綜合醫院,並且以「售後回租」的方式簽訂20年的租約,回租給敏盛醫院經營管理,依照1.8億的租金計算,即高達有6%的年租金報酬率。而近期富邦人壽的環亞以及國泰人壽的錢櫃大樓,市場人士估計之報酬率也都在3.5%以上。

  壽險業者購入不動產是以資產金融的策略方式去投資經營的,與建設公司獲利的模式不同,資產價位的認知當然會有很大的差異,以麵包和麵粉來思考,如果壽險公司要營收獲利,要先自己買地、再找人蓋,等房子蓋好了再賣或再租,除了土地成本,還要再花建築成本,這期間還有資本利息和資金的機會成本等各種風險和變數要去計算。那麼要花多少錢買麵粉自己做,或是買現成的麵包來吃,自然就會有更多的問題要去拿捏,在預算花費上當然也會有很大的差別了。

■ 一般房地產仍要客觀比價

  基於經營管理以及資產操作的模式不同,再加上各種不動產標的之性質也各有所不同,天價行情的數字,往往有其特別的條件以及特殊的背景所產生,一般不動產在價格或行情上的認定,切不可將它拿來做為比較。消費者對於一般房地產,也要依不同的需求和使用目的來做合理的考量,不同的麵包、不同的價格,絕對不要一昧地拿來相比。

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